2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

但是，对于什么是专有部分，什么是共有部分，《民法典》并未给出明确的回答。今天，我们就先来探讨专有部分的问题。

虽然《民法典》实施后，《物权法》便会自动废止，但是相关的司法解释并不应当当然的随之废止，比如就我们今天探讨的专有部分和共有部分的界定问题，仍然可以根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：《建筑物区分所有权纠纷司法解释》）来进行明确。

《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第二条规定：

建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

据此：

1、在判断某一房屋或特定空间是否构成专有部分时，就看其是否具备三个条件：

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。同时具备的，构成专有部分。

需要注意的是，符合本规定前两个条件，但还没有登记的，是否构成专有部分？

依据生效法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造等事实行为取得专有部分所有权，或基于买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，也构成专有部分。

2、露台等要成为专有部分的组成部分，要具备以下三个条件：

（1）符合规划。有了行政主管部门的规划，露台方构成合法建筑，反之，加建露台是违法行为，对违法建造的露台，不可能取得登记，故其不能成为专有部分的组成部分。

（2）物理上专属于特定房屋。即只有该特定房屋才能通到该露台，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。

（3）销售合同有约定。如果合同没有明确约定，购房人主张对露台的所有权，其主张就不应得到支持。