业主，业主大会，业主委员会之间是什么关系

  案件简介：某区城市管理行政执法局接到一小区业主投诉，称该小区内原有绿地被物业改建成停车场。执法人员在接到投诉后展开调查，经核实，该绿地改建工程是小区物业公司经业主委员会授权实施，但是物业公司无法提供完整的授权证明，经绿地某区城市管理局鉴定该绿地改建工程未经合法批准，属违法行为。但是在调查过程中，执法人员对行政处罚主体的确定产生了分歧：第一种意见是物业公司，因为是违法行为实施者是物业公司；第二种意见是业主委员会，因为物业公司和业主委员会之间是合同关系；第三种意见是业主大会，因为业主委员会是业主大会执行机构；第四种意见是全体业主，因为物业公司行为是业主委员会授权，业主委员会权利来源于全体业主。

　　评析：

　　业主是房屋所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的义务。业主委员会（以下简称业委会）是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。

　　根据国务院《物业管理条例》第十一条规定　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

 （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

在《浙江省物业管理条例》第十三条第二款中更加明确了业委会就是是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。从以上法律法规中不难看出，业主委员会在物业管理区域内的管理职责必须由业主大会赋予，超越业主大会赋予职责作出的决定或实施的行为，都是无效的。

        因此在上述案例中，笔者认为执法人员首先应该调查清楚业委会授权物业公司进行绿地改建工程的事项是否是业主大会赋予的职责，如果是业主大会通过合法程序赋予业委会此项职责，按最高院（2005）民立他字第8号函答复意见“业委会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。”执法人员应该以业委会为处罚主体，作为案件投诉的业主也可以根据《物权法》第七十八条规定（业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。）请求人民法院撤销业主大会和业委会的决定；如果业主大会未按合法程序作出决定或是未赋予业委会此项职责，那么业委会作出授权物业公司进行绿地改建的决定是非法无效的，在这种情况下执法人员应该以违法行为实施者物业公司作为行政处罚主体。