社区居民委员会和物业小区业主委员会是我国基层群众性自治组织,是群众直接行使民主权利的重要载体,我国现行法律对两者职责的规定存在重叠之处,理论界和实务界对两者的职责的界定也存在不同的认识,从而导致相互之间在工作上存在不协调、不和谐的局面。因此,应根据我国民主法治进程和社会经济发展状况,在明确双方性质的基础上,合理确定两者职责的边界,充分发挥各自的职能作用,真正保护居民和业主的合法权益。

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先要处理好三个方面的关系

居委会、业委会、物业公司

一、业主委员会与物业的关系

首先,在业主委员会与物业公司之间，是一种特殊的平等的新型民事合同关系。根据我国《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。 业主按照自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择物业管理企业,物业管理企业作为独立的经济实体,也是自愿受托于业主提供有偿服务。

二、居委会与业主委员会之间的关系

它们之间是一种监督指导与协调的关系。1、在业主委员会的筹建过程中，第一次业主大会或业主代表大会筹备组，应当有居委会的成员参加；2，召开业主大会或者业主代表大会，应当邀请居委会的人员列席；3、业主大会在决定有关小区的重大事项时(如选聘物业公司等)，应当听取居委会的意见；4、业主委员会换届选举时，换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加；5、居委会有权监督业委会的日常工作；6、定期召开有业主委员会、居委会参加的交流、沟通、协商会议。这样充分发挥居委会的协调、沟通、指导的作用。

三、居委会与物业公司之间关系

居委会与物业管理中:(1)参与业主委员会的筹建工作；(2)监督业主、业主委员的工作；(3)参与业主委员会的换届选举；(4)监督物业公司的运营；(5)指导业主委员会的工作。通过这一系列活动,发挥居委会的主导作用。

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各方要交流沟通形成合力

居委会、业委会、物业公司

（一）当前在物业管理中，居委会与物业公司之间存在很多问题。

1、物业公司应当配合居委会各项宣传、检查工作；

2、物业公司应当配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作；

3、形成定期交流沟通会议；

4、物业公司应当成为小区专业管理的主体，全面负责房屋公共部位的维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”性工作，居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”性工作。总之，物业公司与居委会之间应当相互谅解、相互协作、相互督促，在明确各自职责的基础上，形成合力，共创文明小区。

（二）在业主委员会与居委会之间，存在一定的职能交叉，业主委员会与居委会的功能都发生于整个居住小区。因此，就要采取措施确保业委会职能得以发挥。

1、要想有效发挥业委会的作用，就必须定期召开业委会交流沟通会；

2、明确业委会的职责、义务，使其支持物业管理的工作；

3、督促逾期不交物业服务费用的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。

（三）形成三方一体模式

1、建立沟通制度。

沟通是实现多方面合作的基础条件，要建立定期的沟通制度。对必须要整改的管理、服务问题，逐一罗列出来，由责任人确定整改日期，三方共同监督落实。其目的就是使一般性管理、服务工作问题在短期内得到修复，逐步消除管理、服务缺陷，增强业主的认同感。

2、建立评审制度。

三方应定期进行工作评审。由业委会、居委会对物业公司的主要工作进行评审，日常管理、服务工作缺陷处应及时改进，管理、服务工作亮点要进行广泛宣传。物业公司需要“业委会”、“居委会”提供支持、协助的具体问题，通过评审制度也明确下来，实现三方民主议事、责权明确、齐抓共管。

3、增强“模式”的实力。

三方一体模式工作深入开展，需要有自身的“实力”。这个“实力”的具体表现为：已经做出的管理、服务承诺，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困难和责任，相互间积极配合，物业公司要积极、主动承担其中的人力与财力投入。三方决定的事要在最短时间内保质、保量做好；重大事项、三方统一的事项，要尽快争得相关业主的认可并积极组织实施。

4、发挥“模式”的效益。

物业公司在兼顾三方利益的同时，也应非常注重社会效益。社会效益实现程度也直接关系到创建和谐社会的程度，物业公司把发挥“模式”效益工作重点，应放在提升社区文化活动及为业主排忧解难上，这两方面也正是业主最关心的热点问题。社区人才济济，物业公司与业主委员会、居委会为他们搭建好多种展示才华的平台，既丰富社区文化生活，又调动广大社会群体参与社区建设。发挥好“模式”效益，会产生良好的社会效益，而良好的社会效益实质上就是物业公司的效益。

业主委员会、居委会和物业公司，作为小区内的“三驾马车”，同驱并进。就是说，实现业主委员会的自治管理，物业公司的专业管理，居委会的社区管理相结合，各主体之间各司其职、各负其责，分工合作，相互配合，才能充分发挥各自的优势和积极性，会更好地代表居民的利益，为居民提供更多、更好的服务，社区建设才能探索出一条三方一体促和谐的有效途径。