北京市《xxx小区》，建筑面积34万平米，业主入住12年，容积率1.67，无电梯70栋板楼，有电梯24栋板楼，小区四个出入口，总户数1500，一废弃会所，一个幼儿园，一个地下车库。该小区业主筹备选举历时六年，正式备案第二届第一年，实行11年包干制，2013年12月实行酬金制至本月，一年期。该业委会辉煌业绩如下：一是小区房价从10年前本地区第一高价，如今基本与老旧小区一个层级售价，即房屋严重贬值。二是，商品房销售的本小区，如今破乱成与老旧小区一个层级。物业保值无处可言。三是，实行酬金制不仅没有拯救11年包干制的无赖现状，反而造成本月底物业费共管账户余额为—147万元；造成五个月保安外包费用85万元亏空没有支付方及钱，地下车库一年经营余额为—6万元；业委会与开发商战斗了11年，上访，群访，诉讼未有任何实质性成果，与前期物业公司战斗了11年辉煌业绩，就是今天业主们以78%的通过率拒绝与前期物业公司续约。其它皆是无语…

 该业委会特点也是极具代表性。一个五人业委会（70多岁老头、家庭妇女），一个五人监事会（70多岁老头、个别有为青年40左右），一个15人左右的业主代表小组（都是退休老爷老奶，个别有为青年40左右）。主任是文革时期红五类，研究法学理论的老伯伯。这个小区在本地区赫赫有名，也是小区维权偏离法制，人治之下的典型小区，全体业主之炀、之悲催耶！

 前十一年的包干制所造成的物业贬值事实我不做任何评论。单说这一年的酬金制以失败告终，业委会尴尬囧囧吧！

一、业委会无法无天

 事实一：业委会有法不依，专权至上。业委会筹备、选举肆意妄为，无视法制自我臆造业主大会议事规则，典型代表就是：业委会开会就是吵架会，吵完了不履行表决，即开会目的不是形成业委会共同决议，就是让委员们来吵架，吵完了业委会主任委员该咋干咋干；15人业主代表小组（大部分不是业主身份，是业主他爹他妈），要代替全体小区1500户业主做主；监事会（大部分不是业主身份，是业主他爹她妈）。该小区业主大会：业委会+监事会+业主代表小组=30/50人业主代表大会！这就要代表全体业主1500户做主，奇葩不奇葩？

 事实二：业委会自己经营公共收益，一个业委会委员自己管帐，业委会可以自己决定公共收益的使用。作为专业人士我都不知道哪里来的权利！啊门！《物权法》《工商管理条例》《公司法》《刑法》《民法》《物业条例》《税法》《会计准则》…这些法规在业委会面前都是没有上位法支持的，咱都可以不理它。我见过胆大的，还真没有见过这么不要命的啦！什么是“非法经营罪、偷税漏税罪、职务侵占罪、贪污罪”啦！

 事实三：业委会自己聘请保安公司，自己与他直接签外包合同，造成物业公司以共管账户资金缺乏为由拒绝支付，这种三角帐如何解决，我都傻眼啦。佛祖！《物权法》《物业条例》《公司法》《刑法》《民法》《工商管理条例》…在这个小区失灵了嘛！这个业委会胆子之大，估计是年龄大的缘由吧！天不怕地不怕，老子最大。

事实四：业委会与物业公司单方面将物业费从2.4降价为1.9，2.1降价为0.95元。其目的动机偶都能理解，不理解的是《物权法》《物业条例》《北京市物业管理办法》它们都不存在了吗？业委会想涨就涨费，想降就降费用吗？业委会权利真大啊！

二、签署酬金制《物业服务合同》，这个小区就真的是酬金制了吗？业主、业委会就真的是甲方了？真的具有实际意义上的物业管理权了吗？

事实一：物业公司签署酬金制《物业服务合同》，事实上拒不执行合同约定，以种种客观理由推诿，在专业不对等，信息不对等的基础上，业委会基本都是被物业公司绑架，逼迫其作为附庸。也就是假酬金制，伪包干制，其危害性甚于真包干制。用这个小区物业公司项目经理一句话：“那个酬金制物业合同就是废纸一张，你有本事拿钱来再说话！”这就如同口头答应业委会自己聘请保安公司一样，本来就是一个陷阱，这个业委会偏偏当成了权力了。无知无畏业主呀！

事实二：酬金制《物业服务合同》履约才是核心。如何让合同甲乙双方都能依约履约，离开了专业化第三方评估监理机构，那是万万不可能做到的。为什么这么武断呀！物业合同甲乙双方关系，不是其它经济合同关系，一方违约另一方可以随时终止合同关系；这个甲方代表的是业主大会，没有业主大会的授权，业委会又如何随时解除合同关系呢？关键是如果启动业主大会，物业公司就会启动烟雾战，利用业主制衡业委会，最后是业委会精疲力尽辞职完事儿。业委会主张物业公司违约，缺乏有效证据，即物业服务质量评估报告来证明物业公司是如何违约的：比如物业服务合同履约率、物业服务质量符合率是多少？而不是用嘴巴争吵。因为最终会提交法院的，没有依据如何完成主张啦！如同这个小区业委会，共管账户三个月才建立，事实上又包干制了三个月，物业费收缴率过低不足于支撑小区物业正常运行时，业委会又回头说物业公司服务质量差，收费率才上不来的。业委会主任您说这话时，您想过了吗？酬金制收费主体是您业委会，委托物业公司代为收费，您付给他们多少收费佣金呀？还是物业服务合同约定的酬金包含呢？还是有收费指标考核奖惩制度安排呢？您说的这话有什么依据吗？物业服务质量是什么呢？您知道吗？有评估报告吗？您又凭什么依据来说物业服务质量不符合标准呢？反过来说：物业公司能服气吗？能配合您吗？核心问题，业委会您解决了共管账户余额不足于当月运行时，补充资金从哪里来？如何归还呢？如果是这样站着说话不腰痛，那谁都会呀。估计也轮不到您在这里说吧！

业委会错位意识形态很严重，自己认为是甲方了，什么都是我说了算了。业委会主任、委员、监事会委员、业主谁都想对物业公司发号施令，可责任、后果、风险谁也不想去承担，谁也不主动去承担责任；能想到的都是什么权力，自己怎么有话语权，有身份地位啦！客观地评价：业委会主任、委员其实没有什么权利可言，有的全是法律责任，道德责任。公益活动后果风险，名誉名声赢损风险，出力不讨好挨骂的风险。个人之言，不可一言以蔽之啦！

 事实三：物业费预决算，是酬金制根本。业委会委员们，一、不是物业管理专业人士，二、对本小区物业设备设施现状没有清楚认识和知情，三、不具备物业项目经理的实际管理能力，四、不具有小区物业整体管控团队，松散的业主委员会委员，难于形成团队合作精神。一个完全外行无知无畏的业委会委员们，让他们负责每个月物业费预决算，那就是不可能实现的，关键是每个月决算，没有与物业公司项目经理具有同等水准的专业团队，您想决算出本月盈亏，真实财务状况，那是在开玩笑。所以，没有专业化、公正性、科学性第三方评估监理机构团队来协助业委会每个月的物业费预决算，业委会要想全年不亏损，可持续性运行下去，不是黄粱美梦那是什么呢？

事实四：物业服务质量是个谜，无法化解本小区物业矛盾。业主无论是包干制，还是酬金制下，夙愿也只有一个：“谁能让我在这个小区里生活的有尊严，房屋使用功能正常有保障，环境秩序良好，房价比邻居小区高，租金高；我就支持他拥护他；否则，我就会骂大街，去政府哪里去告他！”。

业委会，首当其冲就是要解决物业服务质量的提高，咱们抛弃包干制，那是因为咱业主除了你交纳物业费之外，什么话都不让咱说，就是让咱说也没有谁给咱解决；咱再多说会儿，别人就会说物业费不够，管不了。所以，咱支持酬金制，钱归咱们业主共管，业委会替我们保管呢！这下物业服务质量肯定能提高了！至于怎么能提高物业服务质量，业主们都是迷迷糊糊，似懂非懂，也都指望你业委会这个老大了。想提高物业服务质量，首先需要知道这个小区都有哪些家底子，都是什么状态，哪些能赚钱，哪些是要掏钱，哪些是要赔钱的呀！这才有可实施方案，也就是年度、月度物业费预决算依据。怎么能保住物业基础运行，怎么能提高物业运行能力，怎么能保持长期运行机制：怎么签订物业服务合同，怎么约定服务标准，怎么评估物业服务质量，怎么能化解物业纠纷，业委会怎么能有这么多的依据呢？第三方评估监理机构，就是解决这一系列重大问题，通过提供有法律效力依据，每月监督评估物业服务质量并稳步提高，让业主、业委会、物业企业三者之间用一个对话频道，一个服务质量标准，一个评估结论来终结物业矛盾。业委会称职与否，取决于你能否有依据说清楚，能否有依据的逐步提高物业服务质量。

 三：物业费上不上税，酬金制真假的标志。依据北京市地税总局8号文件精神，北京市物业费实行酬金制小区不上税。业委会委员们，有了为全体业主省钱的大好政策措施，您们办不下来说明谁的无能，物业公司执行不力，违反物业合同约定条款，就是甲方无执行力无能的具体表现嘛！怎么能做到呢？难道是业委会主任委员天天跟物业公司项目经理吵架？