房子建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样。
可是为什么我们中国在90年代建造的房子，不少已经成了危房，成了旧城改造的对象？而日本房子的外墙却不过多地出现劣化？怎样保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？

秘密只有一个，那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。

这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。

房子建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定是会出现劣化。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样，那么，如何能够保证房子的外墙不过多地出现劣化？如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。

日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。维修基金的缴纳，是每一位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的。

首先，在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金，一般3室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元，也就是10万元人民币左右。然后，每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租房客，那不需要缴纳这么多钱，只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行。

必须说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，而且这一笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。在我们中国，住在一楼的业主，是不愿意承担电梯的修理费用。同样，住在1楼的业主，也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用，因为1楼业主说的理由也是很充分：我住在一楼，又不用电梯，屋顶漏水跟我也没有关系，为什么要我承担这些不搭界的费用呢？

但是在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本人认为，住在一个大楼里的所有业主，大家就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的，而是大家共有的，大楼的生命，就是每一户住家的生命，因此，所有的维修费用必须大家平均分摊，不能你多我少。正因为日本人有这一种集体主义思想，或者从众思维，使得日本楼盘管理过程中，很少会产生业主之间的矛盾。

维修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢？是放在银行里。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付，政府无权，也不能介入此类民间事务。

东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市，但是，主要的物业管理公司，却只有4、5家，当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。

从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表，什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯？都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间，并印成册子，业主们人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。

日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次，

就是说，日本的物业管理，不是管道堵了，设备坏了，才去修理，而是完全的按照预先制定的修理计划，进行预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。

在设备没有坏的情况下，就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用，会不会被挪用和乱用？这是许多人可能会担心，而且是不愿意交钱的原因。但是，日本是一个信用社会，业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。正因为如此，业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系，很少会埋怨物业管理公司，或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验，预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划，并告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。而从事公寓楼管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。

同时日本的法律绝对保证业主委员会自治权利，在这一法律的保证下，业主委员会只要尽职尽责，就会对物业管理公司形成绝对的监督作用，物业管理公司不敢肆意而为，损害业主的利益。如果物业管理公司的服务出现明显的问题，业主委员会敦促物业管理公司改善工作，如果不见效果，可以解雇物业管理公司，请其他的公司承担管理业务。

日本物业管理公司的工作内容

1.秩序维持管理：为了保持同一公寓中的居住能长期舒适生活，必须具备一定的秩序和规则，如深夜饮酒高歌、夫妇吵架、通宵打麻将等。

2.共同体式管理：所谓共同体式管理是住户间相互交流，既所谓的相互理解的“精神管理”。

3.防范管理：为了防止盗窃，应该使用门链或安装各家共同的紧急门铃等，公寓管理还应与当地的防范科联系，及时了解公寓与周围的防范信息，把必要的注意事项向业主公布。这方面的工作一般由专职的管理人员来负责。

4.建筑物维护管理：新的建筑物及设备经过一定的使用后，人的因素和物的因素都会导致其损坏，要求及时、可行的措施，以保证建筑物的完整和原貌。另外，是对建筑物作为商品的认识问题，应该从平时做起，注意保养。保养质量与建筑物的寿命有很大的关系。

5.防灾管理：作为公寓的业主，最担心的是火灾，公寓发生火灾的概率很高，特别是单身公寓，躺在床上吸烟可能发生火灾，预防火灾首先应当引起住户的重视。

6.公用部分管理：在公寓里，房屋以外的部分如通道等，是住户共同使用的部分，大部分公寓往往以公共利益的名义征收公用部分的管理费，按照人均承担，大约1000日元到3000日元不等，可以放在房租内征收或另行征收，放在房租内需单独计算。

7.卫生管理：公寓这种生活场所，人们出入频繁，为了保持公寓的清洁，须卫生管理到位。疏于管理、不洁的公寓就成了蟑螂、老鼠等害虫的窝，也容易引发传染病。

8.租赁业务管理：房租的征收是公寓维持经营的根本保证，可采取的办法包括：业主直接向租户征收；利用银行转帐；委托第三者（房产部门或专管部门）收取。第三种方式有利于房主交涉租金等问题，被委托的部门一般从房租中扣除手续费和报酬，在付款日前汇入房主的账户中。一种方法便于房屋的管理，有利于解决纠纷等。


在这里，我想强调一点的是，日本的物业管理公司的主要工作，并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是注重于大楼自身的质量和品质的管理。



原因在于，日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃时间。而且日本的小区本来就没有围墙，都是开放式的，只是大楼的大门，是有管理员或者有门锁安保系统，因此，物业管理公司几乎不需要雇佣保安人员，而把主要的财力精力投入到大楼的日常管理中，譬如清扫楼道，管理垃圾，擦洗门窗与楼梯护手，一般一栋10层楼的公寓，就一个管理人员，而且大多数管理人员都是退休之后重新参加工作的老年人，或者是家庭主妇。物业管理公司平时只是做一般性的巡查，只有等到定期维修时，物业管理公司才会有专门人员上门联系服务。

如果是高档小区的话，那么物业管理公司才会设置一个专门的办公室，派驻几名工作人员管理，负责大楼内外的每天清扫工作，处理业主的一些咨询业务，监管进出大楼的人员。

日本真正有钱的人，是不住高楼的，都住在低层的高级公寓楼或者自己建的房子里。在东京的白金台、涉谷和麻布、六本木等高级住宅区，有许多4层楼、5层楼高的公寓楼，掩映于绿树丛中。这些楼看上去很普通，但是价钱很高，住的人都是有钱人。其他不说，单就维修基金和管理费用，一个月就要缴纳1万多元人民币，因为一栋楼才十几户二十几户人家，费用平摊下来，数额就很大，所以，没钱的人，是住不起这样低层的高级公寓的。相反地，住在高层公寓楼里的人，因为一栋楼里住户多，修理费用平摊下来就少，这也是在日本住高楼的好处。

1.管理费。用于维持物业管理所需的办公开支和人员报酬，征收标准按照市场调节，政府只对自己的公营住宅进行管制。

2.维修公积金。按月收取，一般为物业管理费的60%。

3.公益金。用于公用部分的维修管理费。由物业管理公司按照实际使用情况征收。

4.管理经费。业主委员会的办公费用。

5.泊车费、装修费等专项费用。政府《规约》中明确住户缴费义务，通过银行代扣代缴。

1.物业管理的法律基础较好。目前，日本物业管理的基本法律为《区分所有法》，如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生具有详细的记载。

2.资格管理严格。物业管理企业须经特别的许可证方可进行物业管理，物业管理人员须经一定的严格考试取得一定的资格证书方可进行物业管理服务。

3.物业管理的社会环境较好。日本私权意识和等价交换的观念强烈，一是业主参与意识强烈，二是业主花钱雇用物业公司购买服务。

4.物业服务企业专业化水平高。全国的物业管理水平比较齐整，保养及时，大厦清洁，没有死角，均可达到“优秀文明小区”的水平。另外，社会分工程度高，服务企业与社会上的水、电、气、维修等存在协作和分工的关系。

5.政府依赖社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会。

所以，日本无论是公寓楼还是办公楼，建造了许多年，为什么没有给人一种破旧的感觉？原因就是因为有一整套很好的维修保养管理制度，而这一种制度的建立，首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作的基础，其次要是物业管理公司的一种对业主与大楼高度负责的态度。

来源于：旅途东京

图文延伸
日本物业管理考察报告
没有业主敢不缴纳物业费
文/李云波
本文已经作者授权发布

1 考察小区样本、考察方式介绍：

本次考察的对象是大阪市中心某中高档公寓小区，有45户，大概总共有3600平方（按照每户80平方算），这个小区的物业服务人员只有一位，工作时间9:00am—17:00pm。
    
由于日本小区都没有围墙，不需要保安，物业管理说是小区管理，其实是每个单体楼的管理。
    
这个小区的每户每月支出情况：物业费16000日元/月/户，买一个停车位大概210万日元，买下来后每个月付管理费5000日元/月，停车位和小区有的有关系有的没有关系，如果不是自己的车位租赁费大概20000日元左右/月/车位，该小区房屋每个月还需要交给地方政府固定资产税大概15000日元/月/户。
   
 由于日本注重保护隐私空间，更不能在小区大声喧哗，所以我们没有到小区实地拍照，本次考察主要采取会议问答的形式，参与人有：日本某著名物业管理公司项目经理朝倉久貴先生、考察人李云波（“家和顺”创始人）、日语翻译李维娥小姐（湖南人，在日本生活15年）、田村治茂先生。
   
注:1、今日汇率：100日元=6.429人民币元；2、本次考察的对象是大阪市中心的公寓，相对来说物业费、停车位费用都比较高；3、本报告以直白叙述方式尽量做到详尽地按照开会内容，保证诚实反映所闻，也许会和整个日本物业管理的实际情况有少许差异。

日本政府已经提出了一个“建筑物百年”的计划要求，以前，日本的大楼设计使用寿命，都是在50年至70年之间。但是日本政府认为，这个寿命太短，必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境。其次是，大楼的经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源，因此要求新大楼的建造，从结构到管道，从墙面到内部设施，必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。而要实现这一个百年梦，经常性的维修保养，就成了关键，所以，东京的大楼物业管理业务为什么会集中在4、5家大型物业管理公司手中，就是因为他们有历史有信誉有经验，更有管理实力。

为了保证百年大楼的建设质量，最近，日本的建设现场出现了一种特殊的现象：监理师中多了不少女性。监理公司起用女性监理师来负责现场的质量监理，一方面，是因为女性监理师做事认真仔细，另一方面，她们很少抽烟喝酒泡酒吧，建设公司很难搞定她们。

2 政府    

日本当地政府在小区中没有任何物业相关的管理权限，如果小区出现矛盾也不需要政府来协调，所有的纠纷都是通过法院判决的，当地政府不干涉小区的任何物业管理，当然政府也不需要对小区负有任何责任。小区业委会（日本叫作“理事会组合”）的成立不需要繁琐的手续，也不需要在政府备案。    

政府没有任何权利管理、干涉小区，但是政府却负有小区垃圾清运的责任，以大阪市为例，小区的垃圾分为：可燃垃圾、不可燃垃圾、可回收的塑料瓶等、报纸等，每个种类的垃圾清运日期不一样，由市政府的垃圾车统一处理，业主随意丢弃垃圾要受到严厉处罚。    

业主拖延缴纳或者拒绝缴纳物业费，政府也不会记录业主个人的信用。

（注:图中“事务管理业务费”60300日元就是物业公司一个月的利润，“管理员业务费”221000日元是一个物业管理员的一个月工资，其他的全部是各项开支）    

上图是该小区一个月各项开支总表，日本的物业公司没有敢不公开小区的收支明细的，公开收支明细是物业公司的法定义务，不公开不行。   

物业费价格实行浮动制，一年内固定，一般每年会有稍微的变化，公共维修基金也是根据使用结余情况由理事会组合确定是否随下一年的物业费征收。物业费价格涨价需要全体业主投票来决定的，业主不能参与投票需要写委托书同意投票业主大多数人的决议。    

日本小区的电梯里没有业主投票同意是绝对没有广告的，如果有广告、停车费等收益是归全体业主，而且是100%全部归业主，物业公司不可以从公共收益中得到任何利益。

 在日本，任何公司只要营业执照的营业范围有不动产管理都可以从事小区物业管理，没有任何限制，不需要任何资质。    

物业公司的管理人员需要持有国家颁发的“管理业务主任者”证书，不需要上岗证，五个员工须有一个持有“管理业务主任者”证书。“管理业务主任者”每个人都可以去考取，不论什么学历、不论什么身份，录取率大概20%以内，每年国家组织一次考试。    

日本的物业公司更像是一个总承包商的角色，小区有哪些服务项目，比如：保洁、绿化、维修，他们会找专门的公司来做，在我考察的小区里只有一个物业公司的人每天上班。    

日本的物业管理都是公共部位的管理，和业主私人家里没有任何关系，如果是业主自己家里的东西需要维修就找社会上的专门公司，和物业公司没有任何关系。 

6 日本小区物业管理主要的法律法规

雅虎输入：日本の不動産に関する法律一覧，搜索出以下结果：

· 不動産登記法

· 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビル管理法）

· 借地借家法

· 宅地建物取引業法（宅建業法）

· 水道法

· 下水道法

· 浄化槽法

· 消防法

· 警備業法

· 都市計画法

· 建築基準法

· 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（バリアフリー新法）

· 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法

· 建築物の耐震改修の促進に関する法律[1]

· 国土利用計画法

· 資産の流動化に関する法律（資産流動化法）

· 住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）

· 投資信託及び投資法人に関する法律

· 不動産特定共同事業法[2]

· 不動産の鑑定評価に関する法律

· マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化推進法）

· マンションの建替えの円滑化等に関する法律[3]（マンション建替え円滑化法）

· 司法書士法

· 土地家屋調査士法

· 土地区画整理法

· 土地改良法

· 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）

· 個人情報の保護に関する法律（個人情報保護法）

· 住生活基本法

· 民法

· 商法