截止2017，中国汽车的年销售量已达2900万辆。这已是连续八年世界第一，占全球总销售的30%。

    汽车的保有量（地面上开动的）2亿辆，占全球20%。

    尽管如此，中国汽车的千人保有量才140辆，只占美国797辆的17.6%，占日本591辆的23.7%。

    政府已将新能源汽车作为国家战略，那么意味着，中国汽车未来的产量、销量、千人保有量还有很大发展空间。

    换句话说，如果您现在觉得行车难、停车更难的话，不好意思，也许才刚刚开始。

    东京的地盘是北京的1/8，汽车拥有量是北京的一倍。但东京的车没有北京难行、难停。

    除管理外，这主要是建设。

    2015年统计，全国停车位缺口5000万个，也就是说，四辆车中有一辆是没地方停的。

    发达国家的车位比（户数与车位）是1：1.3，中国目前的平均车位比是1：0.6。

    2015年9月23日，李克强总理主持召开国务院常务会议，决定新建住宅车位比必须达到1：1。

    可以说，两年多来，没有任何开发商执行——这是要掏银子的。而开发商基本是貔貅。

    在众多的物业纠纷中，停车位的投诉率占了一半。

    在车位的纠纷中，处理最难的是地下车位。

    这一切，源自一个法条。

    《物权法》第七十四条：

    建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。

    建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    它说“首先”要满足业主的需要，又说“当事人”（开发商、物业、业主）自己去协商，可以“出售、附赠或者出租”等方式来约定，最后又说“其他”车位归业主共有。

    一切的隐患就是这一模棱两可的描述。

    开发商远比“一盘散沙”的业主精明。

    购房合同中也许就地下车位并不归业主共有作了埋伏，要避免此处不被坑，除非每一位购房人能识破（这几乎没可能）。

    即便是购房合同中不作说明，那开发商天生的贪婪，也会在日后的过程中，通过多种办法将地下车位据为己有。

    偏偏还有个把关的机构，或者机构的某些人，心照不宣地帮助开发商完成这些。因为他们与开发商的深厚友谊，业主没法比。

    如果说毕竟有那么多业主还能进入地下停车的话，首先要感谢人民防空。

    如果没有人民防空（他不签字开发商不能动工）的硬性规定，地下车位与建筑总面积的比列（一般十层以上必须建造十层本楼面积的地下车位），而且此部分不得进入公摊面积。那么，开发商要么不建地下车位（均平米的造价比建筑高），要么卖个更好的价钱。

    其实是政府给开发商搞了个摊派：你建房要保证提供总建筑面积3%-6%的地下空间，此成本不能摊进房价里。

    房价包括哪些呢？

    房屋销售价=建造总投资（含银行利息）+ 利润 + 税费。

    开发商稳赚不陪，如果要赔，那就是人民防空的那部分“摊派”。

    老实本分的人，没可能也没资格当开发商。

    第一、他们一般不会在人民防空要求的地下必要面积以外，再去多建更多的地下停车位。

    第二、他们不会将人民防空面积的建造费用全部单列而由自己出，或者一点也不公摊。

    由于牵涉到地下车位的法律规定不下于十几种，彼此冲突不说，没一个能将地下车位的产权归属和使用说清楚。所以，地下车位像个幽灵：此地归开发商，彼地归业主；有时归开发商，有时归业主；这法院判归开发商，那法院判归业主。

    凡事总有个道理，遇事总该有个逻辑。

    当地下车位在法律没有完善和明确以前，笔者有几点个人认识供各位看客参考：

    一、如果开发商的土地出让金全部摊进了总投资，那么地下车位的权属应归全体购房人，因为地下车库不能建在土地之外的地方；

    二、如果造价不低的人防工程，开发商完全单列，没有进入公摊，那么按“谁投资、谁受益”的原则，开发商拿出原始资料证明无误后，可以出租，但不能出售。出租不能一次交纳20年的租金，那等同于售；

    三、如果开发商提供的地下车位面积，仅是人防工程规定的必要面积而没有其他规定的配比面积，那么开发商就算没有将地下车位的全部成本摊进总投资，也不能全部用来出租。因为那就没有公共地下地下停车位了，这又不符合政府的车位比了；

    四、如果开发商不能提供不动产证（产权证和土地证）的地下车位，那么就不能出售，因此业主所购的地下车位不受法律保护；

    五、如果开发商能够提供地下车位的权属证明，那么颁证机关应向业主提供颁证的原始依据和发证理由。因此，提供不了，业主就可追讨；

    六、所有的地下车位买卖行为均应暂定。

    随着汽车产销量、保有量的大幅提升，停车难的矛盾将日益尖锐，此类突出的问题如不高度重视，相关部门还在得过且过，将来必将积重难返。

    政府及政府的相关部门，应该给个明确的说法。

    如果将《物权法》第七十四条中的“当事人约定”去掉，同时《人民防空法》中允许将人防工程摊进公共面积（事实上也摊得差不多了），那么地下车位就名正言顺地归全体业主所有。

    岂不万事大吉？

转自：物业与业主     原标题：地下车位，姓甚名谁？