题记
插上资本翅膀的彩生活，给了房企转型无限的想象力。但其模式究竟是蓝海福地，还是昙花一现，仍是未知

9月14日早9时，一些身穿工作服的员工匆匆忙忙进入深圳宝安区的彩生活大厦。

在2014年6月30日上市之前，彩生活服务集团有限公司（下称“彩生活”，1778.HK）只是当地小有名气的一家物业公司，而真正被外界熟知则是登陆香港资本市场之后。

“彩生活”成立于2002年，后由花样年集团（下称“花样年”,1777.HK）于2008年初组建，并于2011年初完成重组。上市挂牌仅三日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元，超过母公司花样年控股的52.4亿元。有机构分析认为，主打社区增值服务平台的彩生活获得了资本市场的认同。

自上市以来，彩生活确立了自己的三大业务板块：第一，物业管理服务；第二，工程服务；第三，社区租赁、销售及其他服务（见表1、表3）。

根据2015年的中报显示，期内彩生活的物业面积达2.7亿平方米，三大业务的总收益为2.78亿元，净利润为0.84亿元，其中物业管理服务、工程服务及社区租赁、销售和其他服务的收入分别为1.50亿元、0.85亿元、0.44亿元，在总收益中的占比则为53.8%、30.58%、15.83%。截至2015年6月30日，整体的毛利率由上年同期的66.1%增加7.8个百分点为73.9%，其中物业管理服务、工程服务、社区租赁销售及其他服务的毛利率分别为74.8%、59.0%、99.6%。

无论是综合毛利率还是各业务板块的毛利率，都远远高于房地产行业的平均水平，让人艳羡。在不少人看来，彩生活已经把微利甚至亏损的物业管理做成了暴利行业。

公开资料显示，2011年-2014年彩生活的业务呈现爆发式增长（见表2），4年内服务面积增长近10倍，已经成为国内服务面积最大的社区服务运营商。而2014年的营业收入同比增长高达67.03%，最近4年的复合增长率达38.51%，归属于股东的净利润同比增长228.33%，净利率更是高达37.42%。

彩生活的上市让物业管理处于一种“风来了”的状态，跟跑者众多。万科、中海、碧桂园等品牌房企纷纷提出分拆物业上市。上市一年后，彩生活借资本之力，跑马圈地，仍然奔跑在快车道上。

企业上市是个精彩故事，但上市之后却是一场艰苦异常的长跑。彩生活可以一直这样跑下去么？本刊试图通过梳理彩生活的业务节点，还原华丽业绩背后的真实面貌。

真假酬金制

彩生活的高利润令人惊艳，也令人惊奇，因为这是对行业定律的彻底颠覆。

“物业管理是微利行业，90%的物业公司都处于亏损状态。”深圳物业管理协会的一位工作人员向记者透露。据公开资料显示，彩生活在2011年－2014年的纯利润率为16%、22.8％、29.5%、38.6%，远超房地产开发的纯利润率。

这主要得益于彩生活采用了一种酬金制的管理方式，即业主委员会与物业管理公司签订合同，彩生活代理小区的物管工作，进行管理输出，并收取10%的物业费作为酬金，剩余90%的费用作为小区的营运资金，结余或者不足均由业主享有或者承担。

目前，中国国内大部分物业公司都采用包干制。包干制是由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。

记者通过梳理资料发现，在2011年-2013年，彩生活通过酬金制管理住宅小区获得的收益分别为0.29亿元、0.35亿元、0.64亿元，在总收益中的占比为19.5%、17.8%、27.7%，而毛利为0.29亿元、0.35亿元、0.63亿元，其毛利率为100%、100%、98.2%。相比之下，这3年包干制物业服务产生的收益为0.33亿元、0.39亿元、0.35亿元，在总收益中的比重逐年递减，分别为22.7%、19.9%、14.9%，而获取的毛利为0.01亿元、0.08亿元、0.12亿元，其毛利率分别为4.1%、20.7%、35.2%。

对比可得，在总收益中，通过酬金制物业服务获得的收入占比逐年上升，并于2013年首次超过包干制（见表7）。此外，酬金制的毛利率明显大于包干制。那么，究竟酬金制与包干制有何不同？为什么酬金制服务的毛利率会达到近乎100%？其他物业公司为什么不采用被彩生活视为“利润神器”的酬金制？

与其他行业不同，我国物管收费最早实行政府定价，即由政府指令性地决定物业服务收费，物管企业遵循执行；后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管公司在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。

“由于物业管理费的收取采用的是政府指导价，上涨物业费的可能性非常小。如果采用包干制就容易形成一种局面，物业收取的物业管理费是定额定量，花的钱越少，赚的钱就越多，这就导致一些物业不愿意花钱，或者能少花就少花，结果服务质量下降，业主不满意，出现恶性循环。”长期专注于物业管理的人士舒可心指出，“这种由政府参与定价或指导物业服务价格的管理模式与市场经济规律是相违背的，物业费的定价必须是由供求双方在市场竞争中形成。因此，物业管理的方式应该形成一个转变，由包干制向酬金制过渡。酬金制采用市场调节价，是未来小区物管的发展方向。”

在实施过程中，酬金制应该由业主委员会（下称“业委会”）聘请物管企业来服务，小区的财政大权不再由物管企业把持，而由全体业主选出的常设机构业委会代管。具体收多少管理费由业主（委托方）与管理公司（受托方）双方讨价还价决定，根据市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况决定。物业干得越多，拿得越多，这样就可解决物管拿钱不做事或不好好做事的问题。

如此看来，实行酬金制，既保证物业公司有钱可赚，还可让更多业主参与到小区管理中，如果合同约定做得好，可以达到双方共赢的结果。

“在彩生活管理的住宅小区中，约90%在实施酬金制。”彩生活投资部的黄先生告诉记者，但并未向记者透露具体哪些小区在实施酬金制。

但记者在深圳多个彩生活管理服务的社区中走访发现，多位业主均表示从未听说过酬金制，也不知道什么是酬金制。

“自2008年入住以来，金色假日每月每平方米的物业费为3.3元，这一价格一直持续到现在。”居住在深圳市福田区金色假日的业主王先生告诉记者。而管理处的几位服务人员也表示，“压根不知道酬金制一说”。

在金色假日的大堂入口处，贴有一张“金色假日物业收费公示栏”，公示栏显示小区的高层物业费为3.3元／平方米／月，商业则为8元／平方米／月。公示的日期为2007年12月1日，深圳市物价局福田分局监制。据了解，金色假日目前并没有业委会，只有一位楼长，负责与物业方面沟通。

同样的情况还出现在越海家园、碧清园、红岗花园、汇港名苑（走访时正在选举业委会）等小区，这些小区都没有业委会，不可能实施酬金制。

记者致电彩生活集团的客服人员，希望能出具一份实施酬金制的小区名单，客服人员表示从未听说过有酬金制一说，也没有名单。

“近年来，有许多物业公司声称自己在管理中实施酬金制度，其实国内几乎没有真正的酬金制案例，包括彩生活在内。”一位业内人士透露。

“如果实行酬金制，业主们需要何种服务，希望达到什么样的标准，付出多少费用，都由业主决定。物业公司一旦接受业主要求，双方签订合同后，相关服务内容都将在合同中详细规定，业主可随时按照合同约定对服务提出相应要求，对每一项物业服务及收费都做到心中有数。业主交的钱在业委会手中，年底将由业委会进行账目公示。”上述业内人士告诉《地产》记者。

“包干制则不同，业主向物业公司支付固定的物业费，至于物业公司提供什么样的服务，都包含哪些内容，哪些服务应该是物业干的，哪些是额外的服务，很多业主并不知道。而物业费一旦上交，业主的自主权就弱化了，致使双方就物业服务不断产生矛盾。在一些小区物业费低、交费率不足的情况，又可能侵占公司利润，物业公司很可能因此降低服务标准，一旦不能保证赚钱便会走人弃管。而很多物业公司赚取利润就是依靠财务的不透明，所以都不愿意采用酬金制。”舒可心解释道。

据2015年的中报显示，1-6月彩生活管理或者订立顾问服务的社区为1700个，合约建筑面积为2.70亿平方米，实施酬金制的住宅小区约为1300多个，而彩生活用于按照酬金制向住宅社区支出的开支仅为2160万元（见表4）。

这个数据显然不包括雇员成本的开支，因此出现了近乎100%的毛利率。在物业管理行业的成本构成中，人工成本占到企业总成本的75%。而根据国家统计数据，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均实际增长要超过7%，最低工资标准年均增长13%以上，全国社会平均工资每年的涨幅都在10%以上。人工成本年年上涨，而物业费因受政府指导价的影响，加之业主与物业公司的互不信任，导致物业公司提高现有物业费价格难如登天，哪怕涨价理由和幅度是合理的。

那么，物业费不能涨价，彩生活又要在酬金制之下拿出10%“秀”利润，还不能降低服务标准，那么维持小区正常运转的支出不够用怎么办？

即便是将“互联网＋”概念用到极致的彩生活，亦未实现“羊毛出在猪身上”的奇迹。记者注意到，在资产部分，彩生活有一项代表住户付款（类似应收账款）在2013年、2014年分别为0.44亿元、0.86亿元，2015年上半年这一数据为1.75亿元。按照彩生活的解释，代表住户付款指在实施酬金制管理的住宅小区中，因运营资金不足而垫付的费用。

“代表住户付款属于为业主垫付的开支，一方面存在收不回来的风险，另一方面属于当期的成本开支。通过上述会计处理法则，彩生活实现了成本和收益的割裂统计，而且做大了自身的资产规模。”一位会计人士表示。

“实施酬金制需要很强的成本控制能力，如果成本控制不当，会出现物管运营成本超过物业管理费的情况，物业公司很难通过业委会提高物业管理费，或者回收已经垫付的运营成本，这势必会给公司造成资产减值损失，影响净利润。彩生活所谓的酬金制，可能只采用其会计方法，具体的管理模式还是包干制。”业内一位不具名的人士推测。
《地产》记者 张增艳/文