这是一个比较悲伤的案子，颠覆了我的部分观点！但他实际发生了
人防部门把商品房小区地下的人防车位统一纳入一家公司实施管理，业委会诉讼要求归还管理权，败诉！
本案焦点1、关于人防车库，产权属于人防部门的车位，人防部门单独聘用公司统一打包管理是否违背了《物业管理条例》关于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的相关规定
焦点2、对于公用的民防工程由于其特殊性质，《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二款规定：公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责，所以公用的人民防空工程的车位管理权还属于民防部门
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12348号
上诉人（原审被告）：上海仁方停车管理有限公司
上诉人（原审第三人）：上海市徐汇区民防办公室
被上诉人（原审原告）：上海市徐汇区天和苑业主委员会
案情概要：
上诉人上海仁方停车管理有限公司、上海市徐汇区民防办公室因与被上诉人上海市徐汇区天和苑业主委员会车库纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。
上诉人上海仁方停车管理有限公司（以下简称仁方公司）、上海市徐汇区民防办公室（以下简称徐汇民防办）上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人上海市徐汇区天和苑业主委员会（以下简称天和苑业委会）的一审诉请。事实和理由：一、一审法院审理程序错误。本案涉及XX路XX号地下民防车库”的管理权归属及原委托协议的履行，案件处理结果与上海市徐汇区民防管理所（以下简称徐汇民防管理所）和徐汇民防办均有利害关系，故二者均按规定向一审法院申请参加诉讼，但一审法院仅追加徐汇民防办为当事人，对徐汇民防管理所的申请置之不理，无视徐汇民防管理所对涉案车库的管理权，侵害其合法权益。二、一审法院认定事实严重失实。首先，一审法院未认定民防车库是办公配套的专用车库而非天和苑小区公建配套工程，为居民提供停车服务仅是便民措施。其次，一审法院未查明仁方公司系民防工程设施管理者的属性。再次，一审法院未查明公用民防工程管理的特殊性。国家法律对公用民防工程的管理有明确规定，一审法院将此混同于居住小区设施显然违反了法律规定。三、一审法院适用法律错误。鉴于公用民防工程的特殊性，诉讼双方在民防工程管理权上产生纠纷，显然应当适用国家有关民防工程管理的法律，但一审法院避开关于民防工程管理的具体条款和《上海市民防条例》相关规定，仅适用《中华人民共和国人民防空法》第二十条不涉及管理权的使用条款作出判决显然本末倒置。一审法院适用《物业管理条例》第三十四条要求仁方公司移交涉案车库管理权及档案资料给天和苑业委会，既违反了委托代理法律的规定，也将仁方公司错误混同于物业服务企业。
被上诉人天和苑业委会辩称：一、一审排除仁方公司的民防工程设施管理者的属性，并无不当。二、一审排除仁方公司与案外人徐汇民防管理所签订的《民防工程使用协议书》的合法性，并无不当。三、一审认定环城天和苑（XX路XX号）地下车库为“结建民防工程”并无不当。四、天和苑业委会依法享有对环城天和苑（XX路XX号）地下车库的使用权和管理权。故不同意仁方公司、徐汇民防办的上诉诉请。
天和苑业委会向一审法院起诉请求：判令仁方公司立即移交徐汇区天和苑小区地下机械停车库的管理权，立即撤离小区，并移交地下机械停车库的停车档案资料。
一审法院认定事实如下：天和苑小区由上海A有限公司（以下简称A公司）开发建设。天和苑小区门牌号（即小区的两个出口）分别为XX路XX号、XX路XX号。该小区内包括办公楼、居民住宅楼等，小区内有一个地下车库，即本案争议的上海市XX路XX号小区地下车库。
2001年7月24日，上海市民防办公室（以下简称市民防办）出具《关于环城天和苑民防工程项建书的批复》，同意徐汇民防办在徐汇区XX路XX号南丹路口，结合环城天和苑办公综合楼修建民防工程，予以立项。
2002年3月15日，徐汇民防办（甲方）与A公司（乙方）签订《关于结合“天和苑”基地建造民防地下车库的协议》，主要内容：乙方位于XX路XX号，南丹路南侧建造的六层办公楼。甲方根据平战结合要求，拟在乙方基地建民防地下车库；民防地下车库的施工围护、所有土建费等由甲方投资，产权归甲方所有，纳入民防工程日常管理；内部停车设备由乙方投资，产权归乙方；车库平时有偿为在本楼办公的单位及小区居民提供停车服务；管理方式另行协议。
同年7月2日，市民防办出具《关于环城天和苑防空专业队车库可行性研究报告的批复》，同意徐汇民防办结合XX路XX号“环城天和苑”项目修建民防工程，战时为防空专业队车库、平时为车库。工程估算总投资人民币（下同）10,324,500元，在市民防办返回的民防工程建设费中列支。
同年8月27日，市民防办出具《关于环城天和苑防空专业队车库初步设计的批复》，主要内容为：同意对该工程建筑面积调整为2,196平方米；工程概算总投资为10,445,500元，在市民防办返回的民防工程建设费中列支。
根据2002-110号建设工程规划许可证核准图纸显示：工程名称：环城天和苑，项目：社区公建综合楼，注明本地下室人防区为2,066平方米，其余为非人防区，本层可停放车辆70辆。
2007年1月12日，涉案的上海市XX路XX号小区地下车库（即天和苑小区地下车库）经核准登记为A公司所有，登记信息记载：竣工日期2004年，特种用途，建筑面积2,074.66平方米，备注记载系争车库为民防工程。XX路XX号房屋共六层，1-6层产权已转移登记。
2008年11月12日，A公司注销。
2009年3月19日，市民防办财务处同意核销徐汇区环城天和苑民防工程，经费11,433,980.14元。
2013年1月24日，天和苑业委会完成备案登记。
同年11月7日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局出具《关于划定上海市徐汇区天和苑小区物业管理区域的公告》，载明天和苑小区的物业管理区域为东至XX路XX弄、XX路XX号、西至天钥桥路、北至南丹东路。
2014年1月30日，天和苑业委会与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订《物业服务合同》，约定：由B公司对天和苑小区进行物业管理，包括高层住宅（含地下室）、商场、商办、临街商业、办公楼、地下车库（2,074.66平方米）；服务期限为2014年1月至2015年12月。（注：天和苑业委会称，目前该小区内除系争地下车库外，仍由B公司进行物业管理。）
2015年1月，甲方徐汇民防管理所（徐汇民防办举办、全额拨款的事业单位法人）与乙方仁方公司签订《民防工程使用协议书》，主要内容为：甲方同意包括涉案地下车库在内的六处民防工程由乙方用作汽车库，使用期限2015年1月至12月；乙方每年应向甲方缴纳民防工程管理费，所有的水、电等其他费用由乙方负责。（注：徐汇民防办称，合同系一年一签，2016年已经续签合同。）
2016年8月25日，徐汇民防办申请办理涉案地下车库的产权权利转移登记。
另查明，涉案地下车库用于天和苑小区内办公楼人员、住宅居民停车，现由仁方公司管理、收取停车费。仁方公司不参与小区其他物业管理。
审理中，当事人一致称：2003年，天和苑小区建成后，由开发商委托的前期物业“环连物业公司”对包括地下车库在内的小区全部区域进行物业管理。天和苑业委会称，“环连物业公司”一直管理到2013年底。2014年初，天和苑业委会另行聘请B公司为天和苑小区进行物业管理。2014年初B公司进驻时，发现仁方公司已经在管理涉案地下车库，天和苑业委会不清楚仁方公司何时开始管理。仁方公司、徐汇民防办称，此前徐汇民防办与“环连物业公司”签订合同委托其管理涉案地下车库，2013年初天和苑业委会换届选举，在新任业主委员会选聘新的物业公司的空档期，徐汇民防办委托仁方公司开始管理涉案地下车库。
一审法院认为，一个物业管理区域内成立一个业主大会，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。在天和苑小区已经成立业主大会及业主委员会的情况下，涉案地下车库的产权人应以业主身份参与小区公共事务的管理并履行相应义务。涉案地下车库属于小区规划的组成部分。天和苑业委会已委托B公司为天和苑小区提供物业管理服务，则其物业管理服务的范围当然包括小区范围内的涉案地下车库。根据法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故由天和苑业委会委托的B公司对涉案地下车库进行物业管理，具有合同及法律依据，且该物业管理活动与涉案地下车库的产权并不矛盾。虽然涉案地下车库为民防工程，但在徐汇民防办与A公司签订《关于结合“天和苑”基地建造民防地下车库的协议》中亦明确车库平时有偿为在本楼办公的单位及小区居民提供停车服务，而仁方公司、徐汇民防办也确认此前涉案地下车库确由A公司委托的前期物业公司统一进行管理，而该车库也实际由小区的办公楼单位、小区居民停车使用，故涉案地下车库在非战时由业委会委托的物业公司进行统一管理，具有现实可操作性，并无不妥。仁方公司继续管理涉案地下车库，依据不足，仁方公司亦确认停车档案资料在其处，故天和苑业委会要求仁方公司移交涉案地下车库管理权，并移交相关停车档案资料，依据充分，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国人民防空法》第二十条、《物业管理条例》第三十四条之规定，于二○一六年九月二十八日作出判决：上海仁方停车管理有限公司于判决生效之日起二十日内向上海市徐汇区天和苑业主委员会移交上海市XX路XX号小区地下车库的管理权及相应停车档案资料。案件受理费160元，由上海仁方停车管理有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2016年10月19日，徐汇民防办取得上海市徐汇区XX路XX号小区地下车库（涉案地下车库）的沪（2016）徐字不动产权第XXXXXX号《中华人民共和国不动产权证书》，载明：权利人：徐汇民防办；共有情况：单独所有；土地权利性质：划拨；土地用途：特种用途；附记注明“小区地下车库为公用民防工程”。
二审中，天和苑业委会明确，其一审诉请要求仁方公司移交涉案地下车库管理权，系要求仁方公司将涉案车库全部移交给天和苑业委会，由天和苑业委会委托的物业公司对车库进行全方位管理；其一审诉请要求仁方公司移交的停车档案资料系指涉案地下车库机械停车位的建设资料及车位收费资料。
本院认为，本案的争议焦点即为涉案地下车库管理权的归属问题。
一审法院判决确认涉案地下车库应由天和苑业委会委托的物业公司进行统一管理的主要依据有二，其一是《物业管理条例》关于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的相关规定，其二是徐汇民防办与A公司曾签订协议明确涉案车库平时为本物业管理区域内的办公单位及居民提供停车服务及涉案车库曾由小区前期物业管理单位实际进行统一管理，故由业委会委托的物业公司对涉案车库进行统一管理具有现实可操作性。对此，本院认为，虽然物业小区内的地下车库不论属于业主共有部分，还是业主专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应接受该小区物业管理企业统一实施的物业管理，但首先，该管理仅限于物业管理而并不包括对地下车库的经营性管理并获取相应收益的权利，故天和苑业委会主张小区物业公司应享有对涉案车库包括经营管理权在内的全方位的管理权，缺乏依据。其次，因徐汇民防办在一审判决后已经取得涉案地下车库的权利证书，而该权利证书明确涉案地下车库为公用民防工程，故涉案地下车库应接受小区物业管理企业统一物业管理的范围，则应根据其特殊性质予以确定。《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二款规定：公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。《上海市民防条例》第四十条第一款规定：公用的民防工程由市或者区、县民防办负责维护管理。根据上述规定，涉案车库应由民防部门负责维护和管理，故现仁方公司接受徐汇民防办委托，对涉案车库内部进行日常维护、管理符合上述法律、地方性法规的规定，天和苑业委会主张小区物业公司应享有对涉案地下车库全方位的管理权，亦缺乏依据。由此，天和苑业委会诉请要求仁方公司移交涉案地下车库全方位的管理权，本院难以支持。就天和苑业委会要求仁方公司移交涉案地下车库机械停车位的建设资料及车位收费资料的诉请，因该项诉请依附于对涉案地下车库的内部管理权，且考虑到涉案地下车库的公用民防工程的属性，故本院对此亦不予支持。需要指出的是，虽然基于涉案地下车库系公用民防工程的属性，其内部的维护管理应由民防管理部门负责进行，但此与物业公司对小区进行的整体物业管理系两个概念，作为涉案地下车库权利人的徐汇民防办及实际管理人仁方公司，在对涉案地下车库内部自行管理的同时仍应接受并积极配合小区物业公司对小区所实施的整体物业管理工作，对车库的日常使用也应优先照顾、考虑小区业主的实际需要，徐汇民防办作为权利人还应对其享受小区物业公司提供的整体物业服务承担合理的物业费用。
综上所述，仁方公司、徐汇民防办的上诉请求成立，本院对此予以支持。一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国人民防空法》第二十五条第二款、《上海市民防条例》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1069号民事判决；
二、驳回上海市徐汇区天和苑业主委员会的全部诉讼请求。
本判决为终审判决。
