对于小区物业共有部位、专项维修资金等的权属，由业主大会和业主委员会代为行使相关权利、保护业主相关权益的规定，广大业主应该都已经有一个大概的认识，但对于如何成立业主大会和业主委员会，业主又在其中扮演何种角色，广大业主可能并没有一个清晰的认识。

住房和城乡建设部2009年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）对业主大会的召开和业主委员会的成立方式、程序制定了一套较为具体的指导性规则。本次，宁邦律师将依据该部门规章，并结合部分地方性法规为广大业主理一理这团找不到头的“毛线球”。

01

召开首次业主大会的条件

根据《指导规则》第八条规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%的，可以提出筹备业主大会。

该规定在实践中对于业主来说可能较难以把握：已交付且属于专有部分面积的相关数据往往掌握在开发商以及前期物业服务公司手中，业主想从开发商及前期物业服务公司处了解相关数据，经常会吃闭门羹。

对于上述问题，《浙江省物业管理条例》则规定了更具体、相对更直观的条件：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的，或者，首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的，小区业主可以提交召开首次业主大会的书面申请。

02

提议的业主人数要求

国务院的《物业管理条例》规定，业主有权提议召开业主大会会议，该业主大会会议显然也包括首次业主大会会议。

《指导规则》与《浙江省物业管理条例》也均规定，由业主向物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会筹备组，筹备召开业主大会会议。

但对于提出业主的人数要求，《指导规则》与《浙江省物业管理条例》均未作出明确的规定，那么在填补这一块的立法空白之前，由单个业主提出成立业主大会也是合法的。但我们认为，结合地方实际，还是需要对提出业主的人数进行一定数量要求。

畸高的房屋出租比例，以及业主的法律意识薄弱，导致业主对业主大会的成立缺乏积极性；而根据《指导规则》的规定，筹备组中业主代表至少须有5人，业主委员会须由5-11人单数组成，那么在个人提议的情况下，则极有可能出现一种极端情况，即：只有提议的业主愿意成为筹备组成员以及业主委员会委员，进而导致不能依法组建筹备组，造成一定的资源浪费。

针对上述问题，我们查阅了部分地方性法规，其中，值得我们参考适用的是《广州市物业管理暂行办法》对人数的要求：占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的，可以提出召开首次业主大会、成立业主委员会的书面要求。广州市的前述规定在一定程度上保障了首次业主大会筹备组的组建以及后续业主委员会委员的顺利选举。

03

建设单位的材料报送义务

《指导规则》第八条规定，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送：

（一） 物业管理区域证明；

（二） 房屋及建筑物面积清册；

（三） 业主名册；

（四） 建筑规划总平面图；

（五） 交付使用共用设施设备的证明；

（六） 物业服务用房配置证明；

（七） 其他有关的文件资料。

但实践中，因缺乏相对应的制约条款，建设单位往往会采取消极不作为的态度。《广州市物业管理暂行办法》即有相关制约机制的设计。《暂行办法》第九十七条规定，建设单位存在拒不报送相关材料等妨碍筹备组成立的行为的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，对其责任人处以500元的罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。广州市制定的上述办法以经济处罚和企业诚信记录两方面进行规制，对企业具有一定威慑力，值得我们参考、借鉴。

04

业主大会筹备组的成立

《指导规则》规定，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半（业主代表至少须5人），筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

05

筹备组的工作

《指导规则》第十二条规定，筹备组应当做好以下筹备工作：

（一） 确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三） 草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四） 依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五） 制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六） 制定业主委员会选举办法；

（七） 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

其中，业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，核查参选人的资格，确定业主委员会委员候选人名单。

上述工作任务须在筹备组成立之日起90日内完成，并在首次业主大会会议召开15日前进行公告，记录、解答业主的相关异议。

《指导规则》限定了筹备组成立以及完成筹备工作的时间期限，在一定程度上调动了相关政府部门组织、协助的积极性，但实践中，可能会因为业主之间了解不深，导致业主代表以及业主委员会委员候选人经过多次组织选举都无法达到相应的人数底线，另一方面，采用传统的会议议事方式进行候选人选举，是一项非常耗时、费力的工作，经历多次也将会打击业主原本不高的积极性，消磨筹备组成员的工作热情。

为此我们建议，可以适当延长相应的时间期限限制，通过互联网、移动客户端设计电子投票系统进行业主代表以及业主委员会委员候选人的投票选举工作，以提高筹备组的工作效率。

06

首次业主大会的召开及业主委员会的产生

上述筹备工作完成且公告期届满后，召开首次业主大会会议，会议经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。自此，业主大会成立。

当然，我们宛如一个小社会的物业小区，管理区域内所存在的问题、矛盾远比我们想象的要多，也更加复杂，并不是查阅、参考几个地方的规定就可以一一化解，当前也存在大量的小区竣工交付十几年后仍未成立业主大会、业主委员会。正所谓“亡羊而补牢，未为迟也”，各方参与者，包括业主、建设单位、物业服务企业、各相关政府职能部门等，应该共同积极的直面所凸显的问题，才能解决现实障碍。

附浙江省业主大会成立流程图

注：本文章所使用图片均来自网络，侵删。