备注：作者为兰州某小区业委会主任，南京的业委会主任需要确认材料是否与本地政府要求一致。

成立业主大会、业主委员会：首次业主大会会议筹备工作5步走[筹备、备案、刻章、银行对公帐户全流程]

       业主大会是小区自治的最高权力机构，采用终身制，也就是说一旦成立业主大会这个组织机构，业主大会将一直存在，除非小区被拆除或合并；业主委员会是业主大会的常设执行机构，采用任期制，需要换届（每届至少3年，最长5年）。

      成立业主大会、业主委员会的详细说明，可以参考国务院《物权法》、《国务院物业管理条例》、特别是住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)，以及省、市的物业管理条例和办法（注意：《选举法》是适用于人民代表大会的选举法律，但并不适用于小区的业主大会、业主委员会选举，街道不应当以《选举法》中的条款指导业主大会会议的召开。），具体5个步骤如下：

第一步：业主大会发起人和业主代表先找至少20%业主（最好30%）在类似下面申请成立业主大会签字表上签字（最开始可在院子内摆摊宣传签字，过了高峰期后，转为挨家挨户上门签字），并按手印：必须是购房人本人签字，主要需要有门牌、姓名签字、电话、手印这4项信息就足够了。签字表要按红手印，复印件给街道办，原件由业主代表留底，方便以后核查、备案。

       为了便于宣传，需要尽早建立好业主通讯录，并建立业主QQ群、微信群、

       需要特别注意的是：平时在宣传用语上，成立业主大会、业委会的目的，应强调是监督物业做好服务，而不是和物业对抗；否则容易激化矛盾、增加街道社区的维稳难度、失去街道社区对业委会筹备工作的支持，反而不利于筹备和以后业主委员会工作。

       筹备过程中，尽量不要和物业、开发商激化矛盾（特别是千万不能提出换物业），徒增筹备阻力。等成立业委会后再讨论物业问题（换物业必须先召开业主大会会议、成立业委会；否则没有业委会，换物业的难度非常大、几乎换不了）。

       申请书的内容，写的不要太复杂，像水岸华庭给街道的那份就足够了：

       筹备的过程中，开发商、物业通常是不会实质性地支持这事的，甚至很可能会百般刁难、设套。因此在申请书中不要描述太多的小区问题，否则激化了矛盾反而会增加筹备困难。

       至于小区存在的那些问题，没有业委会很难解决。所以先放下那些小区问题，让筹备组一心先成立业委会，等成立了业委会后，再由业委会协调解决那些问题。

        虽然法律上没有强制要求筹备组业主代表、业委会候选人必须交清物业费，但为了减少各种筹备阻力，建议筹备组业主代表先交清物业费（最好预交1年），以免街道以此为由挑刺、拖延筹备进度，而且这时往往物业也会拒收业主代表补交的物业费。

第二步：街道收到材料后，通常会在15天后召集业主代表开第一次筹备组会议，并从业主代表中选出3~11人，加上社区派出1名工作人员，开发商也可以派出1名代表，这样就组成了5~13人的筹备组。之后社区把筹备组名单信息公布15天（一定要把公示现场和公示材料拍照留底，方便以后备案、核查）。

第三步：公示15天结束后，街道会来社区开第二次筹备会议，并宣布业主大会筹备组正式成立。同时，给业主代表交代需要在90天内准备业主大会前的7项资料：

1。业主大会议事规则

2。小区管理规约

3。业主大会会议表决规则

4。业委会候选人产生办法

5。业委会选举办法

6。首次业主大会会议的时间、地点、形式、内容

7。其他材料。

准备上述7种材料的同时，需要建立《业主通讯录名册》，这个可以通过在小区摆现场的方式、或挨家挨户扫楼上门的方式进行登记。

     若90天内没有准备好上述材料，则一定要向街道提出延期情况说明，申请延期。

     为方便向业主们宣传动员，可以建立业主QQ群、微信群、公众号等方式，让业主们都加到群里来。

第四步：准备好上述7种材料、并联系到60%以上（最好是80%）的业主后，把7份材料交给街道。街道会召集第三次筹备会议，讨论候选人的产生办法，并在小区内贴出公告让业主们填表报名业委会候选人（候选人人数一般在7~15人），报名时间不得少于7天（一定要把公示现场和公示材料拍照留底，方便以后备案、核查）。

第五步：报名结束后，筹备组把业委会候选人报名信息提交给街道，对候选人进行审核（包括政审），若没有问题后，将召集第四次筹备工作会议，确定首次业主大会的时间、地点、形式，同时把第四步中的7种材料、候选人名单、业主大会会议公告等在小区内张贴至少15天后，即可召开业主大会会议（一定要把公示现场和公示材料拍照留底，方便以后备案、核查）。

       业主大会的筹备工作具体经验，可参考：《兰州昶荣•水岸华庭业主大会筹备实战经验》。从最开始提交20%以上业主签字申请开始，到最后业主大会首次会议召开并选举产生业主委员会，通常需要3个月以上的时间，有的筹备组甚至用了2年的也有，所以筹备组应调整好心态，踏踏实实做好筹备工作，争取早日成功。

       自第三步筹备成立起计算，若6个月内没有召开首次业主大会会议，则一定要向街道提出延期情况说明，申请延期。

       首次业主大会会议上，若双过半（专有建筑面积过半、户数过半 ）业主表决通过了《业主大会议事规则》、《业主管理规约》，则表明业主大会成立。若双过半业主选举产生了《业主大会议事规则》中要求的半数以上委员（比如由5人组成的业委会，至少3名候选人的票数双过半），则业委会也正式成立，业委会即可开展业主工作；否则就需要继续开第二次业主大会会议增补业委会委员。

备案、刻章、银行对公帐户、税务登记证：

       成立业主大会、业委会后，应把成立公告在小区内张贴至少15天，并在1个月内向街道备案，并索取备案证明（备案证明最好是带文号的红头文件，相当于业主大会、业主委员会的身份证、而且目前是唯一的证明，备案时一定要让街道多开几份（4~5份足矣），以后很多情况都会用到备案证明）。广东省已经可以向房管局申请业主大会统一信用代码证，其他省份以后也可以陆续申请。

       备案时若需要补充材料，一定要认真态度端正、听取街道的整改意见，尽可能按照街道要求补充材料（但对于街道提出的很难满足的不合理要求，在多次协商无果、依然不能备案的时候，也可考虑行政复议，或向更高部门投诉）。关于业委会的备案性质，属于告知性备案，不具有行政许可性质，大家可以参考《业主委员会备案是告知性备案，“不具有行政许可性质”的依据》。

       备案后，便可持街道开具的备案证明及复印件（带文号的红头文件）、街道或社区开具的印章刻制介绍信、负责人身份证等材料，向当地公安分局申请刻制带有防伪芯片和入网编号的业主大会公章、业委会公章2枚（至于业主大会财务专用章、业委会财务专用章、法人私章，可以不入网，随便到路边的刻章点刻制即可），并向街道备案印模（银行开户时要求必须唯2*2CM的方章）。给业主大会、业委会刻章的依据，可以参考住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)。

       刻制好印章之后，便可持街道开具的备案证明及复印件（带文号的红头文件）、街道或社区开具的银行开户介绍信、业主大会公章、业委会公章、业委会财务专用章、负责人私章、负责人身份证等材料，向当地银行申请对公帐户（国有四大银行给业主大会、业委会开对公帐户的难度较大，建议去当地商业银行申请开户许可证并开设基本户，比如兰州银行、农商银行等地方性商业银行开户）。给业委会开户的法规依据，可以到中国人民银行官网下载《中国人民银行关于规范人民币银行结算账户管理有关问题的通知 （银发 [2006] 71号）》。

       对于有的城市（如哈尔滨），还可以向当地税务局申请业主大会、业委会的税务登记证（大家最好也尝试一下），否则以后不能以业委会名义给广告公司开具发票，只能去税务局或邮政代开点以委员个人名义代开发票。

       在任何时候，只需让对方单位留存备案证明的复印件即可，原件一定要自己留存。