3月30日，温州市制定的第三部地方性法规《温州市物业管理条例》获省十二届人大常委会第三十九次会议批准生效，定于今年5月1日起正式施行。

市人大法制委主任委员王旭东表示，这部温州“第三法”剑指当前物业管理领域的各类纠纷和难题，正式实施后将成为整治物业管理乱象的一剂重药，规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益。

《温州市物业管理条例》共分七章五十七条，对业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业使用和维护、法律责任等方面内容进行了详细规定。

针对业主大会会议召开难问题，条例提出成立业主代表大会履行业主大会的职责；针对业委会财务管理不规范问题，条例规定必须开立专用账户进行财务管理，并定期公布收支情况；针对业委会换届难问题，条例提出由乡镇（街道）指导成立换届小组，组织召开业主大会会议选举新一届业委会；针对业主恶意拖欠物业费现象，条例提出将违法行为记录在信用信息档案；针对业主委员会成员侵占业主公共财物、在物业管理活动中收受贿赂等违法行为，条例规定的制度为追究刑事责任提供了可能......

下面，小布选取部分热点内容，进行解读。

“业主”资格如何认定？

已合法占有建筑物专有部分但未办理登记的人也是业主

根据《条例》第八条规定，业主是指物业的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主人数则是按照建筑物专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但是，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算；同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

业主大会会议怎么开？

业主代表大会履行业主大会的职责

（资料图）

《条例》明确，业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会，并明确授权事项的，可以成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会的职责。业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。并且，成立业主代表大会的，应当向街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

首次业主大会会议应当将表决通过管理规约、业主大会议事规则和选举产生业主委员会列入议程，其筹备经费由建设单位承担。业主委员会每届任期三年至五年，具体任期由业主大会决定。与此同时，业主委员会成员本人及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主委员会如何换届？

乡镇（街道）指导成立换届小组

针对业委会换届难问题，条例提出由乡镇（街道）指导成立换届小组，组织召开业主大会会议选举新一届业委会。

《温州市物业管理条例》第五条做出相关规定，街道办事处、乡（镇）政府负责指导业主组织的成立、选举工作，监督日常活动，并调解处理物业管理纠纷；主管部门负责物业管理的监督管理工作；居民（村民）委员会、社区组织协助街道、乡镇开展相关工作。

业主共有资金怎么管？

应以业主委员会名义申请开立账户

一些小区业主委员会存在“公款私存”情况，把小区收入存在业主委员会成员个人银行账户上，给小区财务管理埋下隐患，甚至有的小区因此出现财务纠纷。对此，《条例》规定，业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益，不得以任何个人的名义进行存储和管理。

在业主委员会换届时，换届小组要求业主委员会将其保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料移交街道办事处、乡(镇)人民政府保管的，业主委员会应当在十日内移交。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时提供。街道办事处、乡(镇)人民政府在新一届业主委员会选举产生并办理换届手续后十日内，将保管物品移交新一届业主委员会。

物业费收多少合适？

制订公布标准和参考价拒不交纳将录入信用档案

《条例》明确指出，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。市、县(市、区)价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督管理工作，制订物业服务等级标准和物业服务费参考价格，并向社会公布。经评估需要调整的，应当及时调整。

业主无正当理由拒不缴纳规定费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不缴纳的，业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。经核查属实仍拒不交纳的，可以按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

制定《温州市物业管理条例》期间，市人大常委会先后组织调研座谈20多次，收集社会各界群众意见十余万字，修改不同版本的条例草案数超过20个。报请省人大常委会批准之前，《温州市物业管理条例》先后经市人大常委会会议三次审议。该条例成为我市首部“三审”通过的地方性法规。 

今年，我市首次采取地方性法规实施的示范模式，通过建设示范点加强法规实施工作。目前，已确定鹿城区五马街道、大南街道和蒲鞋市街道作为《温州市物业管理条例》实施工作的示范街道。目前，各示范单位正在排摸辖内小区物业管理情况，并提前按《条例》相关要求自我加压，为法规落地做好“热身”。

来源：市人大常委会、温州日报

编辑：丽君