【Jeremy的法律讲堂】

之

法律常识篇

     一、业主大会与业主委员会

依据《中华人民共和国物权法》第75条之规定：

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

       二、哪些事项应当由业主共同决定？

依据《中华人民共和国物权法》第76条之规定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

   决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

       三、业主大会/业主委员会的权责有哪些？

依据《中华人民共和国物权法》第78条及83条之规定：

       1、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

       2、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

      3、业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

     依据《昆明市物业管理办法》及《昆明市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关规定：

    业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主人数占总人数2/3以上的业主同意。

决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主人数占总人数1/2以上的业主同意。

业主委员会按照国家相关法律法规及业主大会的授权，履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告业主委员会行使职权及物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促、协调业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主与物业服务企业、业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）其他职责。

     四、在昆明怎样设立业主大会/业主委员会？

依据《昆明市物业管理办法》及《昆明市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关规定：

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域面积较大或者人数较多的，可以采取推选楼栋或者单元代表的方式召开业主大会和选举业主委员会。

     符合成立业主大会条件的物业管理区域，由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请。

      符合成立条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面申请60日内，指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

      筹备组由业主、街道办事处或者乡（镇）人民政府、派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（三）确认业主身份，核计业主人数及其专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    五、业委会委员的罢免

    依据《昆明市物业管理办法》及《昆明市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关规定：

业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的利益、报酬；

（三）违规承接本物业管理区域物业服务企业的业务；

（四）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（五）擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员存在上述行为的，业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以终止其委员资格。

20%以上业主提议罢免业主委员会委员的，街道办事处、乡（镇）人民政府在收到申请后10日内，应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会，对是否罢免做出表决决定。业主委员会未按规定时限组织召开业主大会的，可由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开。