前期物业服务合同未到期问题
前期物业服务合同期限一般到业主大会成立时止,但是也有约定固定期限的。如果约定的固定期限超出了业主大会成立日期,那么前期物业服务合同是否可以被解除,经常引 起物业服务企业与业主委员会之间的矛盾和纠纷。
《物权法》第八十一条规定,“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”《物业管理条例》规定:“前期物业服务合同约定的期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”
(二)不定期合同的处理规定问题
上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》 规定,物业管理服务合同所约定的服务期限届满后,业主委员会(前期物业管理期间,则为出售单位)未与物业服务企业重新签订物业管理服务合同,但物业服务企业仍然对物业进行管理,对业主进行服务的,业主也接受其管理和服务的,可参照《合同法》第236条的规定,认定物业管理服务合同继续有效,但服务期限为不定期。 '
业主委员会或物业服务企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同,但应提前3个月通知对方。
物业服务企业选聘与解聘的提前告知
1、物业服务合同期限届满的3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。
2、物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前3个月书面告知业主委员会。
3、物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间, 任何一方提出终止合同的,应当提前3个月书面告知对方。
切记:物业是否续聘或者另聘的选择权,是业主大会!是业主大会!是业主大会 !重要的事情说三遍。
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