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物业服务合同签订、履行和终止的解析

发表时间:2018-10-30 17:14


(一)建设单位选聘物业服务企业

建设单位选聘的物业服务企业实施的物业服务活动称之为前期物业管理,由此而签订的书面合同则为前期物业服务合同。

1.建设单位选聘物业服务企业的方式

根据《物业管理条例》的要求规定:“国家提亻昌建设单位按照房地产开发与物业管埋狐分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。"

对于住宅物业的建设单位而言,同样应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

2,前期物业服务合同的签订与履行

签订主体是建设单位和物业服务企业。业主虽然不是合同当事人,但是在房屋买卖时就视为己经承受了建设单位在前期物业服务合同中的权利与义务。根据《物业管理条例》

第二十五条的规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内因此,前期物业服务合同对业主具有约束力。若有些业主以其并非合同当事人为由拒绝履行相关义务引发纠纷,而提出抗辩的,按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的要求,人民法院将不予支持。

3.前期物业服务合同的终止

前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。例如,XX小区,建设单位委托A物业服务企业实施前期物业管理,且前期物业服务合同约定的服务期限为2013年1月1日至2014年12月31日。但在2014年1月份,该小区成立了业主大会,并决定选聘B物业服务企业开展物业管理活动,双方所签订的物业服务合同约定服务期限为2014年4月1日起至2016年3月31日止。则2014年4月1日既是业主委员会与B物业企业签订的物业服务合同生效的日子,又是前期物业服务合同终止的日子。



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