本案焦点：
1、物业服务不到位的认定，依据标准
2、没有合同的事实管理，是否有收费依据
案情如下：
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2000号
上诉人（原审被告）管某某。
被上诉人（原审原告）上海XX物业管理有限公司。
上诉人管某某因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1521号民事判决，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，管某某及案外人赖某、管某于2005年3月29日取得座落于上海市青浦区徐泾镇徐泾中路1558弄（现已更改为盈港东路2218弄）120、122号两套房屋的产权证，均属联列住宅，建筑面积均为256.07平方米。2010年11月，XX公司与上海市青浦区金水湾小区业主委员会（下简称金水湾业委会）签订《物业服务合同》，约定由XX公司对座落于上海市青浦区徐泾镇盈港东路2218弄的金水湾小区进行物业管理，物业服务费收费标准为：别墅（二期（三期）：人民币（以下币种均为人民币）1.50元／月／平方米。合同期限届满后，金水湾业委会未与XX公司续签《物业服务合同》。在业委会换届改选期间，XX公司继续在金水湾小区从事物业管理服务，直至2013年12月31日。因管某某未缴纳2013年1月1日起至2013年12月31日的物业服务费，故XX公司诉诸法院，要求判令管某某支付2013年1月至2013年12月的物业管理费9，218.52元。
原审法院另查明，XX公司具有上海市物业管理企业三级资质。金水湾小区分一期、二期、三期工程，本案所涉管某某物业属于金水湾二期。在金水湾小区存在群租现象、开公司现象，对此XX公司履行了上门劝阻、制止及上报的义务。对于系争小区内存在的报废车辆长期占有小区公共道路问题，XX公司曾向居委会反映过，居委会也曾向社区民警反映，但因此车为有主物，故不能强制拉离。
原审法院还查明，金水湾小区经理顾陆秀持有物业管理从业人员岗位证书及居住物业小区经理岗位证书，但物业管理从业人员岗位证书未及时进行复检、验证。XX公司在对金水湾小区的公共区域秩序维护服务、公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务方面存在瑕疵，比如物业管理从业人员配置上没有严格按照物业服务合同的约定，技防设施和救助措施不到位，小区安保监控系统设备因损坏而停止工作，小区内存在较多的房屋漏水问题至今未能解决，小区内网球场护栏损坏，违章搭建问题严重等。
原审审理中，管某某为证明自己的主张提供了以下证据：1、照片复印件7张，用以证明小区环境脏、乱、差，XX公司在卫生、公共设施维修养护、治理群租现象、乱停车部分都未做到位；2、三方座谈纪要，用以证明2012年5月6日徐泾京华居委会和房办、XX公司、部分业主代表及前一届业委会主任、副主任就XX公司整个管理乱哄哄的问题进行调解；3、管某某寄给XX公司的要求XX公司维修房屋漏水的挂号信凭证，用以证明管某某曾要求XX公司维修房屋而XX公司未修；4、新物业公司提供的房屋渗水报修表，表中有管某某；5、摄像光盘一份，用以证明XX公司对绿化未尽养护义务。XX公司对管某某提供的证据1、2、4、5的真实性均不予确认，对证据3认为落款时间是2014年2月4日，XX公司已经离开小区，不能证明报修事实。XX公司认为自己完全履行了物业服务义务，为此，XX公司提供了其制作的租赁情况统计表、违章搭建统计表、报居委会种蔬菜人家情况表、停工整改通知书16页，用以证明XX公司履行了劝阻制止、上报义务；提供了农药等发票复印件14页，用以证明自己履行了绿化管理义务；提供了XX公司报给业委会的申请共用部位维修报告18页，用以证明共用部位维修需经业委会同意才能动用维修基金，XX公司已履行上报义务，但业委会未批准；提供了对房屋漏水问题向业委会递交的申请以及发给业主的告知书、维修基金征询意见表复印件，共计71页，用以证明业委会至今未批准动用维修基金。管某某对XX公司提供的上述证据的真实性均不予确认。
另在审理中，金水湾小区原业委会副主任许某向法院反映：XX公司保安人数不够，2011、2012年时只剩8个人、管理人员2人、维修人员1人、保洁人数不清楚，绿化是外包给其他人做的。2012年起，XX公司在物业管理上出现问题，2013年开始XX公司不再管理了，门卫管理基本上不做了。XX公司报送给业委会的材料上面都会有业委会的盖章，没有盖章说明未提供过。房屋漏水问题经业委会同意动用维修基金的只有一例，未收到其他业主房屋漏水需要动用维修基金的材料。XX公司没有做前期征询意见的工作。
原审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，XX公司与金水湾业委会签订的《物业服务合同》合法有效，对XX公司、管某某均具有法律约束力，XX公司、管某某均应按约履行相应义务。合同到期后，金水湾业委会未与XX公司续签合同，但XX公司对金水湾小区提供了事实物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，管某某理应向XX公司缴纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。本案所涉《物业服务合同》的附件对XX公司提供物业服务的五项内容作了具体约定，而XX公司在综合管理服务、公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务的履行上与合同约定的具体要求存在一定差距，虽然房屋、安保监控系统的维修涉及业委会对维修基金的审核、批准程序，但XX公司未能及时、有效地做好动用维修基金的前期准备工作，仍属服务存在瑕疵，XX公司应当为此承担合同违约的责任，故法院酌定在XX公司主张的物业服务费总额上予以减收。管某某主张XX公司没有履行对公共区域清洁卫生服务和绿化日常养护服务的职责，XX公司不予确认，管某某对自己的主张未提供充分证据证明，法院不予采信。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：管某某应于判决生效之日起十日内支付上海XX物业管理有限公司物业服务费8，296.67元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人管某某不服，向本院提起上诉称：XX公司提供的物业服务存在诸多瑕疵：物业从业人员年龄结构不符合标准，物业经理任职时间不满二；。公共区域多项清洁卫生工作不到位，建筑垃圾未及时清理；公共区域的秩序维护不到位，安保人员缺失，门岗管理缺失，监控设施损坏；公用部位的维护不到位，没有对屋面排水沟进行巡查；弱电系统中电子巡更工作未进行。综上，请求撤销原判，依法改判（最多判决其承担50%至60%的物业管理费）。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人根据与上诉人所在小区业委会签订的合同提供物业服务，并在合同到期未确定新的合同关系之前继续提供事实服务，有权取得相应报酬。根据双方在本案审理的陈述，以及举证质证，上诉人提出的问题，部分属于小区共用设施问题，小区内的共有设施属全体业主所有，老化损坏应由全体业主按程序决定维修更换，小区本不具备的设施自不能强行对照服务标准。上诉人提出的其他问题，综合看来可以确定被上诉人提供的物业服务确有不足，但被上诉人提供的证据，对照合同约定的服务标准，尚无法使本院确定上诉人提供的各项服务不符合合同约定的具体程度，并加以量化。而根据举证规则，上诉人应就其主张承担举证责任，这也是此类物业服务合同纠纷的关键所在。由此，本院认为，原审法院根据本案实际情况，酌情降低物业管理费的幅度是合理的，其判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人管某某负担。
本判决为终审判决。
