房子买到手，会收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两书，和普通的商品一样，房子它是存在保修期的，并且受到了相关的法律法规的保护。

那么当我们的房子发现有质量问题时，哪些质量问题是可以保修的呢？房屋的保修期又是如何计算的？

房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

根据建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

所以业主房屋出现质量问题索要维修是有法可依的

但是这里存在着两个不同主体分别向谁承担保修责任的问题，需要我们明确。

一个是建筑承包商在房屋竣工交付给开发商后，建筑承包商向开发商承担保修责任；

另一个是开发商向业主交房以后，开发商对业主承担的保修责任。

①

建筑承包商承诺开发商的保修期规定

根据《建筑工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法》（以下简称《质量条例》）的规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的较低保修期为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

②开发商承诺业主的保修期较低规定

根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），开发商向业主出具的保修书的较低保修期为：

1、屋面防水3年。

2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。

3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年。

4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年。

5、门窗翘裂、五金件损坏1年。

6、管道堵塞2个月。

7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期。

8、卫生洁具1年。

9、灯具、电器开关6个月。

10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

根据上面几个不同的法律来看，房屋保修期的规定很复杂，还要根据实际情况来判断。

关于保修期的长短，

依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”

存续期是指《建设工程质量管理条例》中规定的建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间

《质量条例》规定的屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起；

《规定》中确定的保修期为3年，自交付之日起计算；

某商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则开发商向业主的承诺的质量保修期不得低于4年（保修期5年-竣工交付时间差1年=存续期4年）；

但若竣工3年后交付使用（保修期5年-竣工交付时间差3年=存续期2年，存续期2年<最低保修期3年，按最低保修期3年算），开发商向业主的质量保修期不能低于3年。

根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的较低保修期限。