一点本人的经验之谈，可能你不认可我的观点，希望大家交流，下面就开始正式说说我的感受。经常听到大家抱怨说业委会不好干，吃力不讨好。成立前热情高涨，成立后被人算账，很委屈！还有就是自己知识不够，经验不够，不知道要干嘛或怎么干下去。

业委会开展工作的要熟知的几个要点：

1、业委会当前存在的问题

2、业委会的职责

3、业委会的定位

4、业委会的权力

5、业委会与物业服务的关系

6、业委会依靠什么去工作

7、业委会成立后第一步应该走

8、如何终止前期物业合同

业委会当前存在的问题

成立前有个明确的目标，成立业主委员会。在这个阶段目标明确，大家遇鬼杀鬼，遇神斩神，战斗力无比强悍。业委会成立以后开始迷茫了，就像打了半辈子仗的老将军转业了，不知所措了。现实情况就是如此，所以就造成了下面几种情况：

 1、僵尸业委会：成立后不知道怎么干，也不敢干，干脆什么都不做，就像一个

没有灵魂的僵尸；

2、伪装业委会：俗称业伪会，心中只有自己，把责任忘得干干净净，法律法规都懂，整天寻找法律漏洞，经常游荡在守法和违法线上，只要对自己个人有利就不择手段。业伪会的存在是因为做好事太难且风险大，做坏事太容易还没有后顾之忧：

3、鲁莽业委会：本意想为小区为业主做点实事，做点好事的，也没有私欲，但一知半解，没有正确的方法，工作方式粗暴简单野蛮。付出很多，收获很少。很愤怒，于是不检讨自己，迁怒于他人，什么一群冷血的吃瓜群众，一伙黑白勾结的利益集团等等怨言不绝于耳。那么问题来了，如何正确的开展工作呢？

那就一定要弄清楚什么是业委会？什么是物业服务？

业委会的职责

业委会的职责在法规里面有详细规定，在这里我就不重复了。

我把他精简压缩一句话便于大家牢记：就是三好 --开好、护好、监督好！开好是指两会即业委会的会议与业主大会的会议！护好两金是指即维修资金与共有收益金，最后监督好履约服务即物业服务。

业委会的定位

业委会是依照法律法规为小区业主维护自己权益的。小区内最高的权力是属于广大业主即业主大会。所有的决策权归业主大会。业委会是业主大会的常设机构及执行机构。这里着重要强调的是广大业主就是多数业主，不是全体业主，很多时候很多人不自觉会说出我们代表全体业主如何如何，这句话经常会被反对派揪住说我不要你维护，这样会很尴尬！业委会无法做到全体都 满意，只能是多数业主满意，一定要记住！

业委会的权力

业委会只是执行机构，跑腿角色有什么权力呢？肯定有的，业委会虽然没有决策权，但是业委会有一个重大的权力就是提出议题权，也就是有小区事务方向的引导权。这个权力是很高的，普通业主想要提一个业主大会会议的议题，需要百分之二十业主联名，联名后还得看业委会的脸色，否则还得求助于政府部门来实现。但业委会委员们很轻松就得到这一切， 因为是法定的。 还有召开会议的权力， 谈判的权力，三个字：话语权！

业委会与物业服务的关系

很多人包括很多业主并不清楚业委会与物业服务之间的关系，常常混为一谈，扯不清理还乱，业委会因此被业主记恨上，所以一定要弄清楚它们之间的关系。简单来说业委会是接受业主大会的委托管理小区共有物业和监督物业服务企业按照服务合同做好物业服务的。物业服务是指物业服务企业或物业从业人员接受业委会的委托，按照物业服务合同的规定维护好小区设施设备；维护好小区环境卫生、绿化；维护好小区正常秩序。简单来讲就是业委会象征主权，是动嘴的；物业服务是服务业主生活的舒心的，是动手干活的。业委会只要护住业主利益不能受损还要最大化的得利这个结果，说难听点就是要防贼似的盯住物业服务人员的一举一动。千万不要去和物业公司抢活干，有些业委会放着老板不做，喜欢撸起袖子裤腿去抢物业服务人员的活干。也许一片好心，但是你给自己弄了很多不自在。因为自己并不专行，属于瞎指挥。如果事情办得不错功劳是物业服务企业的，有一点不对责任全在自己身上，典型的吃力不讨好。

业委会依靠什么去工作

业委会要开展工作靠什么？一靠法律， 二靠业主， 三靠政府。

1，靠法律。我对“法无禁止皆可为”这句话相当不感冒，因为这是钻法律的空子，不是高尚人格的业委会委员该做的，何况这句话是针对低素质公民个人的，业委会是一个自治组织，并不合适，一定要遵纪守法。因为现实中前期物业公司及业委会的反对派业主一定是每时每刻虎视眈眈盯着你出错。政府部门也许对物业公司违法行为视而不见，对业委会一点瑕疵却会无限放大，何况你还违法，一定让你做而无功，灰头土脑的，甚至犯罪，所以每个业委会委员一定要熟知相关的法律法规，这样才会无惧任何挑战。列如，我们小区 2016 年 3 月份召开了第二次业主大会会议，会议开得很成功，时间很短 3 天就完成了全部投票，结果统计也非常理想，高票通过了 解聘前期物业公司及选聘新的物业公司的决议。在公示期最后一天的下班前，开发商以业主身份向法院起诉了我们业委会。主张他的业主撤销权，最主要以我们未把他的地下车库专有面积计算进去的理由请求法院撤销业主大会会议决议。三个月后法院以业委会未认真核实业主票权面积，投票过程有重大瑕疵为由，撤消了我们第二次业主大会的决议。所以我们在与强大对手对抗时，不要掉以轻 心，一定要按照法律法规把工作做好做实，一定要无懈可击。

2，靠业主。小区是全体业主的，不是我们业委会几个委员

的，我们只是其中一份子而已。我们想做工作就必须取得多数业主的支持， 否则你什么都不是， 就是几个普通业主而已。每个小区情况差不太多，非常积极的与非常不积极的业主都是极少数，绝大多数是所谓的吃瓜群众。吃瓜群众虽然表面看起来对努力争取自己的权益也不积极，也很冷漠，但是他们心中的正能量是足够的，是非观是清晰的，谁好谁坏心中有数。为自身个人利益反对业委会有些近乎于反动的业主，我们给个标签就是反对派吧，他们为了达到一些个人目的也会拉拢吃瓜群众。这样就看谁能打动吃瓜群众的心，得到他们的支持。不要轻言藐视吃瓜群众哦，我们迟早也会加入吃瓜群众队伍的。业主众多，各有各的想法，我们的工作一定不能简单粗暴，一定要善于团结业主，抓住突发事件，引起业主的共鸣。比如消防设施的瘫痪、设施设备的瘫痪、电梯损坏门禁损坏、盗窃现象、停车矛盾、监控缺失等等这些业主最为关注的点，揭露物业公司假服务，真敛财的嘴脸。还有不断的在业主群里讲解什么是公共收益？什么是业主权益？逐渐引起业主的注意。业委会委员还要主动与业主交谈，交朋友。 还可以组织丰富多彩的活动， 比如旅游、 团购、聚餐等活动。我们就举办了自驾游活动，得到好评。当然，今年上半年主要是安装了管道天然气安装工程，为业主办了实事，每户节约 480 元。

 3，靠政府。我们是在政府领导下，必须尊重政府的领导。当然不依法行政的领导我们应该据理力争，现在不讨论这个方面。取得政府的信任和支持，我们的工作事半功倍，游刃有余，反之，一定会举步维艰的。有时候我们无力解决的难题，有政府支持就迎刃而解了。我们依法依规尽责把小区事务搞好，让政府看到小区有业委会与没有业委会的区别，让政府看到业委会对稳定社会起的巨大作用，政府部门为了社会的稳定，一定会扶持业委会的。不要轻易说什么官商勾结的话，除了发泄私愤，一点作用都没有。因为你把对象搞错了，我们能见到的官没有能量与商勾结的，他只不过是在做一份工作。最大的官商勾结在房地产开发时期，前期物业公司为什么会长期如此猖狂，因为是给开发商擦不干净的屁股的，开发商屁股干净了，利益集团的官员屁股也干净了，这才是真正的利益共同体，这才是官商勾结。这个话题很沉重，不谈了，没意思。很多业委会很不善于与政府打交道，往往沟通不畅，常常脸红脖子粗的不欢而散。我们要掌握好方法，不要蛮干。基层工作人员其实也对业委会运作的知识不够，或对业委会的重要性认识不够，对法律法规理解的不透，给我们的工作带来一定阻碍。但无论如何不要出言不逊，关系不要搞得很僵。要用自己的法律知识说服他们。良好的关系会给我们的工作带来意想不到的惊喜的。比如长沙的东成大厦业委会就引起了政府相关部门的关注，政府出资修复大厦广场、台阶等极大地缓解了大厦资金的紧张。有些小区得到政府资助，办事的顺畅。毕竟细胳膊拧不过大腿，与政府作对对小区建设造成相当不利的影响，大家一定要注意尊重政府。

业委会成立后第一步应该怎么走

业委会成立后就会面临大致上两种选择。

一种是所谓的只是监督前期物业服务公司。这样的业委会注定会慢慢堕落成为业伪会。因为这种监督只会流于表面文章深层次的问题永远得不到解决。与业主的期望相去甚远。慢慢的就会脱离业主的队伍而成为业主的对头。这样的事例我们身边比比皆是，我就不一一列举了，大家自己去对照。有些善良的业主说与物业公司没必要闹得很僵，坐下来好好谈，达到双赢目的。在前期物业时期我们如果要求物业公司把小区各项设施设备恢复好，他愿意么？公共收益依法回归业主他们愿意么？那谈什么可以双赢呢？何况不是我们一厢情愿找他们谈他们就愿意谈的。当然了，我们继续纵容物业公司欺诈我们业主肯定是有的谈，但这明明是一赢，对业主来说哪里来的双赢？与虎协商谋皮的结果一定是业主更吃亏，更让步！除极少数开明的物业服务企业外，绝大多数的物业公司不可能让出非法侵占的公共收益，不肯按照物业服务合同拿出应该付出的维修费的。物业公司不是简单的站好岗，扫好地，种好草。更重要的是小区设施设备维护正常运转。连路灯和消防设施都不愿意维修的前期物业公司，还幻想协商一致和 谐共处？简直就是做梦。不要说设施设备的维护保养，只要一提原本法律及物业服务合同明文规定的公共收益，物业公司老总保证拍桌子骂娘！指望和无赖协商，要么是幼稚的近乎无知，要么协商的结果只是个人去到分一杯羹，至于广大业主的利益想都别想，除非前期物业公司良心发现，可他们有良心吗？我为什么会说没有权力的监督是空气。因为前期物业公司在这个时候非常欢迎业委会的这种监督的。这种监督只浮于水面只监督物业公司的日常工作。把看得见的岗站好了，把看得见的地扫干净了，把看得见的绿化修整好啊，把看得见的维修做到位。这些对于物业公司来说，并不需要花费多少精力与金钱。前面说过了，做好了是他物业公司的功劳，与业委会没有关系。做坏了，他把责任全部推给业委会，就会说我们是听业委会的指示这样办的。这样，无论业委会的是好意还是歹意，无形中把业主和业委会切割开来了，变成了业主的对手，业主慢慢的就把业委会与前期物业公司等同起来再不信任了。

还有一种选择就是勇敢的把终止前期物业服务合同作为工作的第一步。前期物业服务合同不终止，业主永远是被管理的对象。终止前期物业服务合同与炒掉物业公司是有区别的，终止前期物业服务合同与炒掉还满意的物业公司是两回事，很多人容易混淆。大家都觉得物业公司还不错，是可以续聘回来啊。重点是续聘前甲方主体是开发商， 物业公司听开发商的话。续聘后甲方主体是业主，物业公司只能听业主的话，本质上不同的！再也不要说业委会成立只是监督物业公司的外行话了！没有权拿什么去监督啊，物业公司只是把你当猴耍着玩，不想被物业公司玩的只是天天在喊冤，有啥意思？有些人偏偏把法律赋予你完全逼 前期物业公司就范的解聘权不用，赤手空拳去搏斗，是不是很傻很天真啊！有机会再专门来讨论。再重复一点，业委会相当于小区的主持人，小区事务不是业委会说了算，而是多数业主说了算，少数不同意见的业主必须服从。所以业委会只是抛出业主大会会议议题，是选聘物业公司（包括续聘物业公司，原物业公司一定要参与选聘物业公司的程序）还是业主自行管理，大家决定，不是业委会决定的，业委会只负责宣传和引导业主关注小区事务。参与竞标的物业公司必须对业主作出物业服务的承诺，必须忠实履行物业服务合同。拿该拿的钱，公共收益必须归还业主。公共收益拿回来后，业委会财务要透明公开，花钱的事一定要经过广大业主同意。不公开透明一定会产生腐败分子。业委会委员不是干部更不是领导，只是热心公益的业主。小区是大家的，大家共同建设好自己的家园。业委会不要把自己当成小区的救世主，不要幻想物业公司会把小区搞好。号召大家关注自己的权益，眼睛睁大点， 谁也干不了坏事。 反之如果闭眼不操心，那么权益就有可能被人侵占。今天就讲到这里，我们有机会继续交流，为了我们今后几十年安心的吃瓜，那么辛苦一届 时间，为后来者树立一个榜样。题外话业委会委员都是普普通通的业主，不同的是他们具有奉献精神，顶着压力与家人的不理解为大家跑腿干活的。他们没有任何个人私利，勇于风险。无利不起早及雷锋已死了来讽刺他们是不公允的！如果有谁觉得自己会做的更好，我想业主们是欢迎的，业委会大门向所有无私的业主敞开的！也许年纪一天比一天大，人也不断成熟了，我的心态好了，想法也变了！去年我对业主的冷漠很生气，总想到他耳边大声吼一句：喂！你自己的权益不要么？今年我不这么想了，我的任务是依据法律法规和大家宣传什么是业主的权利和义务，听不听由你自己决定！业主反映强烈也好，不积极也好，冷漠也罢，都是业主的态度！毕竟小区是大家的，大家共同决定！大家决定冷漠我只能服从！相反，我们几个积极维护自身权利的人没有资格指责任何人冷漠！小区不是我们几个人的，不是我们可以决定的。大多数邻居决定冷漠那就冷漠吧！大多数邻居决定积极维护权利就去维护吧！ 总之，我们尽力宣传道理给大家听了，多数听懂了我们一起去维护自己的利益，多数还是觉得无所谓，那就无所谓吧，我忍着活着，实在忍不住搬家走人，或者熬着大家时机成熟再说吧！最后业委会委员报酬问题，我想第一届在没有拿回公共收益，小区没有积累就不要想了，还是好好奉献吧，等做出成绩，小区有了相当的积累再讨论吧。业委会不是专业的，条件好了可以请秘书请帮手，就没 有这么累了。我们不是没有收获，年轻人得到各方面能力的锻炼，收获了业主的尊重，建立了友情，最重要的是得到很多朋友这个用钱也买不到的资源，对自己的事业发展有相当大的帮助。不要耿耿于怀，记住没有人欠我们的，我们是自愿的！