一、发起阶段

（一）成立业主大会、业主委员会的条件。

一个物业管理区域符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处提出成立业主成立业主大会、业主委员会的书面要求：

1.占已交付使用物业主总人数20％（各地情况不同）以上业主联名的；

2.已交付使用物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50％以上的；

（二）联名业主向街道办事处提交如下书面资料。

１.《关于给予指导和协助成立业主大会的函》（附件1）；

2.《联名业主签名表》（附件1后）

3.联名业主有效房产证明资料、身份证复印件（提供原件校对）；

（三）街道会同联名业主向业主发出组建首次业主大会筹备组的公告。

符合前款条件的，街道办事处应当自收到书面申请后7日内会同联名业主向业主发出《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》（附件2）、《筹备组业主代表候选人登记表》（附件3）、《推荐业主代表候选人的业主签名表》（附件4），并在小区明显位置张贴公示不少于15日，告知业主成立首次业主大会筹备组的相关事宜；向建设单位发出《关于提交参加筹备组成员名单的函》（附件5）和《建设（公有住房出售）单位代表情况表》（附件6），告知其指定人员参加筹备组工作。

二、成立筹备组阶段

（一）业主大会筹备组的构成。

业主大会筹备组由业主代表、街道办事处、建设单位（包括公有住房出售单位）7－15人组成，其中：业主代表5－13人、街道办事处代表1人、建设单位（包括公有住房出售单位）代表1人。

（二）筹备组成员的条件

1.具有完全民事行为能力；　

2.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供服务的企业及其关联企业任职（不含建设单位成员）；

3.不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为（不含建设单位成员）；

4.不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为。

除上述条件外，业主代表还应当是本物业管理区域内的业主，街道办事处代表应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。

(三)筹备组成员候选人的产生方式。

业主代表候选人由业主自荐、推荐产生。自愿参加业主大会筹备组的业主，应当在《关于组建首次业主大会筹备组的公告》规定的报名时间内，将《筹备组业主代表候选人登记表》、《推荐业主代表候选人的业主签名表》及本人、推荐业主的有效房产证明、身份证明复印件(提供原件校对)提交给物业所在地的街道办事处；

建设单位（包括公有住房出售单位）代表候选人，由建设单位法人代表人或其受权委托人担任，应当在《关于提交参加筹备组成员名单的函》规定的时间内，将《建设（公有住房出售）单位代表情况表》、法人代表证明、授权委托书、双方身份证复印件(提交原件校对)提交给街道办事处；建设单位无正当理由逾期未提交相关资料的，视为放弃参加筹备组工作的权利。

街道办事处代表候选人，由经过物业管理业务培训的街道工作人员担任。

(四)拟定和公示筹备组成员名单。

筹备组中业主代表的人选，由街道办事处根据联名推荐人数多少顺序，结合房屋的分布和使用性质拟定；联名推荐人数相同的，可以通过抽签确定排名顺序。

筹备组成员拟定后，街道办事处应当将筹备组成员的名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日（附件7）。

(五)对筹备组拟定人选异议的处理。

拟定的筹备组成员公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处提出。街道办事处应当自收到书面意见7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。经核查，拟定的街道办事处代表不符合条件的，街道办事处、镇人民政府应当予以更换；拟定的业主代表不符合条件的，街道办事处应当取消其代表资格并公告全体业主。拟定的筹备组成员发生变化的，可按上述规定补充人员，重新进行公示。

(六)产生业主大会筹备组。

拟定的筹备组成员公示期满后业主无异议或异议不成立的，筹备组成员正式确定。筹备组成员确定3日内，街道办事处代表应当召集、主持首次筹备组成员会议，做好如下工作：

1.根据街道办事处的提名，经过半数以上筹备组成员同意推选出筹备组组长；

2.组织筹备组成员学习成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。

3.向全体业主发布筹备组成立的公告（附件8）和筹备组成员名单（附件9）。

（七）刻制筹备组印章

筹备组成立后可持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章；该印章由筹备组组长或其指定的筹备组成员保管，用于加盖筹备组通知、决定、公示、公告等文书；筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处废止。

三、筹备业主大会阶段

（一）草拟、公示《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》

筹备组应当按照广州市国土资源和房屋管理局制定的《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》示范文本，结全本小区（大厦）实际情况，草拟《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》，并将草拟好的《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》同《征求意见通知》（附件10）在首次业主大会会议召开20日前向业主进行公示，公示时间不少于10日；公示期内业主有异议，应当以书面署名形式向筹备组提出，筹备组应当在收到意见书7日内讨论决定是否采纳，并书面答复。如采纳，筹备组应当按照上述时间规定，将修改后的《业主大会议事规则》和《物业小区管理规约》在小区（大厦）内明显位置再次公示。

“业主大会表决规则”和“业主委员会选举规则”可以独立制定，也可纳入《业主大会议事规则》内容，独立制定的，应当在首次业主大会会议召开20日前向业主进行公示，公示时间不少于10日，公示期间业主有异议的按上述方法处理。

(二)自荐、推荐、确定业主委员会候选人

1.业主委员会的组成。

业主委员会一般由5－15人单数委员组成，每届任期不超过5年，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

2.业主委员会委员应当具备的条件：

(1)是本物业管理区域内的业主；

(2)具有完全民事行为能力；

(3)遵纪宁法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

(4)遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

(5)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职（不含建设单位成员）。

3.推选和确定业主委员会委员候选人。

业主委员会委员的候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。

(１)发出自荐、联名推荐业主委员会委员候选人通知。

筹备组向业主发出《关于自荐、推荐业主委员会委候选人的公告》（附件11），告知业主委员会委员候选人的条件、报名方式、报名时间、产生方式等，并将《关于自荐、推荐业主委员会委候选人的公告》、《业主委员会委员候选人简历表》（附件12）、《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》（附件13）在小区明显位置张贴公示不少于10日。

(2)收集自荐、推荐表及业主产权、身份证资料

自愿参加业主委员会的业主，应当在《业主委员会委员候选人自荐、推荐通知》规定的时间内，将《业主委员会委员候选人简历表》、推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》、本人及推荐业主的有效产权证明资料，身份证明资料提交给筹备组。

(3)审核业主委员会候选人资格。

筹备组根据业主及推荐业主提交的有效房产证明资料、个人身份证明资料，结合《广东省物业管理条例》第二十五条：“业主委员会委员应具备的条件”，对候选人资格进行审核。

(4) 拟定和公示业主委员会委员候选人人数及名单。

业主委员会委员候选人的人数。由筹备组根本《业主大会议事规则》约定的业主委员会委员人数，结合小区的实际情况而定；候选人的人选　由筹备组根据联名推荐人数多少顺序，结合物业使用性质、楼宇分布、物业类型等特点拟定，保证各类型物业至少有1名候选人；拟定候选人过程中如出现争议，由筹备组根据街道办事处的指导意见决定。

筹备组应当将拟定的业主委员会候选人名单在业主大会召开20日前向业主进行公示，公示时间不少于10日

(5)对拟定人选异议的处理。

公示期间，业主认为拟定的人选不符合业主委员会委员条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出，经筹备组核查确认，如情况属实，不再列入候选人名单；拟定的候选人发生变化的，重新进行公示。

(6)确定业主委员会委员候选人。

拟定的业主委员会委员候选人公示期满，业主无异议或异议不成立的，业主委员会委员候选人正式确定。

（三）确定和公示投票权数。

筹备成立后，街道办事处应当通知建设单位、物业服务企业做好协助工作，并要求其提交区域备案回执、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关资料；

筹备组应当根据建设单位、物业服务企业提交的区域备案回执、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关资料确认业主身份、核实确定业主人数及所拥有的专有部分建筑总投票权数，并将业主人数及所拥有的专有部分面积在业主大会召开20日前向业主进行公示，公示时间不少于10日。

四、召开业主大会表决阶段

(一)召开首次业主大会，表决《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》。

1.发出和公示业主大会会议通知。

业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式，还可以采用电子投票的形式（此办法目前尚未开通），无论采用何种形式，均应当于会议召开20日前，将《关于召开首次业主大会会议通知》(附件14)在小区明显位进行公示，公示时间不少于10日。

2.发放和公告《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》表决票。

筹备组应当在业主大会会议开始投票之前(时间根据下述情况而定)，将《业主大会议事规则》和《物业小区管理规约》表决票(附件15)送达给每一位业主，并做好签收、登记工作；无法送达的，应当进行公告，公告时间不少于7日。

3.投票表决。

筹备组应当将召开业主大会会议的事宜函告街道办事处，由街道办事处在开始投票前一天对投票箱粘贴封条，并做好投票过程中的监督和安全防范工作。

投票期间，筹备组应当核实投票人员的身份；业主委托他人行使投票权的，表决票应当附带业主授权委托书、身份证复印件等相关书面证明。

因故需延长投票期限的，应当按照《业主大会议事规则》的约定公告全体业主，延长时限最长不得超过15日。

4.公布业主大会表决结果。

业主投票结束后，筹备组应当在街道办事处、业主的监督之下开箱点票，查验统计结束后，应当当场公布表决结果，然后将《关于公示业主大会议事规则、管理规约表决结果的通知》(附件16)、《管理规约表决结果汇总统计表》(附件17)、《管理规约表决结果明细统计表》(附件18)、《业主大会议事规则表决结果汇总统计表》(附件19)，《业主大会议事规则表决结果明细统计表》(附件20)，在小区（大厦）内明显位置张贴公示不少于30日。

5.公告业主大会通过《业主大会议事规则》、《管理规约》决定。

《管理规约表决结果汇总统计表》、《管理规约表决结果明细统计表》、《业主大会议事规则表决结果汇总统计表》，《业主大会议事规则表决结果明细统计表》公示期满后，业主无异议或异议不成立，筹备组应当向业主宣布业主大会决定，并将《关于首次业主大会会议决定的公告》（附件21）在小区明显位置进行张贴。

（二）召开业主大会选举产生业主委员会。

１.发出和公示业主大会通知。

筹备组应当在业主大会召开20日前，向业主发出《关于选举首届业主委员会委员的通知》（附件22），并将《关于选举首届业主委员会委员的通知》在小区（大厦）明显位置张贴公示不少于10日。

2.发放和公告《业主委员会委员》选票。

筹备组应当在业主大会开始投票前(时间根据下述情况而定)，将《业主委员会委员选票》（附件23）送达给每一位业主，并做好签收、登记等工作；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。

３.投票表决。

筹备组应当按照大会通知规定的时间做好投票组织工作，并提前函告街道办事处，由街道办事处提前1天对投票箱粘贴封条，做好投票过程中的监督和安全防范工作。

投票期间，筹备组应当核实投票人员的身份；业主委托他人行使投票权的，表决票应当附带业主授权委托书、身份证复印件等相关书面证明。

因故需延长投票期限的，应当按照《业主大会议事规则》的约定公告全体业主，延长时限最长不得超过15日。

４.公布业主大会选举结果。

业主投票结束后，筹备组应当在街道办事处、业主的监督之下开箱点票，查验统计结束后，应当当场公布表决结果，然后将《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》（附件24）、《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》（附件25）、《业主委员会委员候选人选举结果明细统计表》（附件26）在小区明显位置张贴公告不少于30日。

5.公告业主大会选举产生业主委员会的决定

《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》、《业主委员会委员选举结果汇总统计表》、《业主委员会选举结果明细统计表》公示期满，业主无异议或异议不成立的，筹备组应当向业主公告业主大会决定，将《关于选举产生首届业主委员会的公告》（附件27）在小区明显位置进行张贴。

五、备案阶段

（一）备案提交的资料

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持《业主委员会申报备案收件资料》（附件28）规定的要件，到物业所在地的街道办事处进行备案。

1.《广州市业主委员会备案申报表》、（附件29）；

2.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况（附件30）

3.《管理规约》、《业主大会议事规则》(两份)；

4.业主大会会议记录和会议决定。

（二）备案处理

1.业主委员会提交的备案资料要件齐全、符合法定形式的，街道办事处、镇人民政府做好如下工作：

（1）当场向业主委员会出具《业主委员会备案回执》（附件31），并在业主委员会报送的《管理规约》、《业主大会议事规则》上加盖备案印章，一份退还业主委员会，一份备案保存；

（2）将备案回执和备案资料抄送区房管分局。

2. 业主委员会提交的备案资料要件不全、不符合法定形式的，街道办事处、镇人民政府应当向业主委员会当场出具《业主委员会备案补正事项告知书》（附件32），待业主委员会补正后再做备案，并按前款规定做好相关工作。

(三)备案公示

业主委员会收到备回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的《管理规约》、《业主大会议事规则》。

六、刻章。业主委员会持街道出具的《业主委员会备案回执》到公安部门刻制业主大会、业主委员会印章。

七、其他事项

（一）业主。房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为，已经合法占有该房屋的人。

（二）专有部分面积。专有部分面积按建筑面积计算；尚未登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。

（三）建筑物总面积。建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。

（四）业主的选举权和被选举权。业主的选举权可以委托，被选举权不可以委托。

（五）筹备组成员、业主委员会委员不能委托代理人参加会议（法人或者其他组织除外）

（六）分期开发项目成立业主委员会要求。划分为一个物业管理区域的分期开发项目，先期开发部分其入住率达到本期建筑面积50％以上的，可以成立业主大会选举产生业主委员会，但应根据开发进度，在业主大会议事规则中明确增补委员事宜。

（七）6个月内筹备组未完成表决、选举工作的处理。筹备组自成立起6个月内未组织召开首次业主大会的，筹备组自行解散；物业管理圈公众号。筹备组自成立起6个月内召开了首次业主大会，但未形成决议，可延长工期6个月；逾期仍未通过业主大会议事规则、管理规约、选举产生业主委员会的，由居委会在街道的指导监督下代替履行筹备组的职责。

（八）业主委员会委员未达到《业主大会议事规则》约定人数的处理。业主主大会选出的业主委员会人员未达到业主大会议事规则约定的人数，筹备组应当通过多轮投票进行补选，多轮投票的次数由业主大会议事规则约定。经多轮补选仍未达到约定人数，但已不少于5人的，业主委员会产生，不足委员由业产生出的业主委员会组织召开业主大会进行补选。

（九）成立业主大会、选举产生业主委员会的先后顺序。避免业主大会未成立，业主委员会先产生的现象发生，要求召开业主大会先表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》后、再按照《业主大会议事规则》的约定召开业主大会选举产生业主委员会委员。

测温、亮码、保持一米距离……一大早，在绿洲花苑小区物管中心，业主们带着相关材料前来领取福利——500元现金。

“去年发了300元，今年还多了200元，我们小区的管理越来越好啦。”业主陈先生笑着说，或许是特别的缘分，去年同一天，小区业委会就给业主发过红包，“今年小区又增添了不少新设施，还建起了图书室，在这里生活越来越舒心了。”

据了解，去年，绿洲花苑小区的公共收益有了很大的提升，通过收取地面车位管理费、业主共有物业租金及广告费等，小区今年的余额约有78万元。为了给大家过年图个吉利，业委会从这些收益中拿出429000元，给858户发福利，每户500元现金。

业主张女士在未来E家注册了账户，所有的房产信息都能在手机上显示，到小区物管中心核对信息后，就领到了500元红包，她用这份福利抵扣了部分物业费。张女士表示，小区物业费原来是1.04元/㎡，今年提到了1.35元/㎡，“发红包后，我家105㎡的房子物业费收费标准不到1元，在全市同等小区中，这个标准是‘从最低走向新低’。”

许多业主夸赞，自从有了一个愿意做事、敢于做事的业委会，小区的环境越来越美，设施越来越齐全，邻里之间也更加友善和谐了。去年，绿洲花苑小区和莲都区图书馆合作，打造了市区第一个小区图书室，这个环境优美满是书香的地方成了小区业主日常休憩、看书的好去处。

不仅如此，小区还组建了绿州卫生保健医疗咨询志愿者服务队和绿州环境保护志愿者服务小分队，前者由退休医疗专家组成，定期在小区开展免费量血压、测血糖、查看疑难杂症等义诊活动；后者由70岁以上的老人组成，每周在小区里巡查，打点小区的卫生环境。

在领红包的现场，西泠印社徐咏平教授携手市老年书画协会成员开展“迎春送福”现场写对联活动，领完红包的业主还能领取一幅对联，不仅收获了新春的祝福，也感受到了一份浓浓的年味。

“在过去的一年中，小区管理越来越好了。”业主王先生忍不住点赞，他仍然记得前几年小区缺乏管理，车辆乱停放、垃圾随意堆放等乱象随处可见，“那时候别说发钱了，地下车库的灯坏了都没人修理。”王先生说，前年车辆管理办法等一系列的改革管理措施让小区从停车乱、停车难的困局中突围，“现在小区不仅整洁、有序，还能连续两年给业主发福利，这说明改革是成功的。”

现如今，在诸多小区《议事规则》有一条特别引人注目，那就是有名的“视为同意”——未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。

该条款近年来引起较多争议与诉讼。那么，在《民法典》新规下，如何正确理解和运用“视为同意”条款呢？

以下视频来源于

浦江天平

首先，什么是“视为同意”条款？

通俗地说，有的业主大会规定，业主大会召开时若业主既不投赞成票也不投反对票，视为同意，这种规定就是“视为同意”条款。

“视为同意”条款的应用有两个构成要件，第一个构成要件是已送达，即业委会已经把表决票送到了你家中，或者是投入了你的信箱；第二个构成要件是无有效投票意见，也就是说你既没有说同意，也没有说不同意，这个时候就有适用“视为同意”条款的余地了，这种票我们也称为视为同意票。

接下来我们来看看，“视为同意”条款到底有什么作用。我们挑选了十个样本，也就是十个小区召开业主大会的情况。大家可以看到，蓝色部分是赞成票，灰色部分是非赞成票，从图中来看，超过80%的会议赞成票都是遥遥领先，早已过半，单单看这个结果，可谓都是成功的大会、胜利的大会。

但事实真的如此吗？带着疑问去审视这些赞成票的构成成分，就能发现其中的奥秘。

从赞成票的成分来看，图中橙色部分是真实赞成票，也就是业主到场投票的部分，下面蓝色部分是视为同意票。前一张图80%的会议都是赞成票遥遥领先，而现在再看这张图，实际上80%的会议橙色部分（真实赞成票）都过不了半，甚至有极个别的情况，比如说有两个案件中连10%都没到。

小区里的事情不是应当秉承少数服从多数的原则吗？为什么到了开会的时候反而变成多数服从少数了呢？这个就得从目前社会上面临的一种困境说起。

如何正确运用“视为同意”条款？

在一般事项表决中，把视为同意票的计入控制在满足最低开会人数的要求即可，且最后表决时超过最低通过比例一半的视为同意票不计入在内。

在特别事项表决中——所谓的特别事项，指的是小区中一些最要紧的事情，比如说重建建筑物。这种会可能几年也未必能够开一次，但是一旦开起来，这个结果对小区的影响是很大的。此时视为同意票的作用，应限制在能够帮忙把会开起来，但是不能让其在表决中“做主”，因此在计算最后表决结果时，视为同意票不应计算在内。

举个例子来理解。假设A小区共有业主500户，实际投票率30%，即有150户投票，其中有100张赞成票，50张反对票，另外350张为视为同意票。

如果进行一般事项表决，根据《民法典》的要求，最少要有2/3即334户参与表决，而现在只有150户参与，相差184票，此时可以将视为同意票中的184票计入参会人数，以满足开会的最低要求。

计算表决结果时，最低通过比例应当是334的一半也就是167票，但现在只有100张赞成票，此时可以将视为同意票计入，但如前面提到的，视为同意票的计入应有封顶限制，不应超过167票的一半即84票，如此，最后计票结果是100加84即184票，超过法定最低要求，决议通过。

如果是特别事项表决，关于开会就和一般事项一样，先让会开起来。关于表决结果，根据《民法典》的规定，应由参会人数的3/4同意表决才能通过，即需要251张赞成票。此时不应把视为同意票计入，因此只有实打实的100张赞成票，决议不通过。（上海高院研究室）

法院如何判决“从众条款”纠纷？

以广州番禺某小区为例，一起来看一下，法院是如何认定的？（注：我们没有找到今年的相关判决案例，下面案例供参考）

阿英是广州市番禺区钟村镇某小区的老业主了，2009年10月就已收楼入住。当时，小区正值第四届业委会任期内的第2年。6年间，小区的业委会已换届3次了，到2015年9月7日，已经是第六届业主委员会。

2017年，阿英将小区业委会告上了法庭，认为业委会在2010年的《议事规则》中设定“从众条款”是别有用心，选票造假，侵犯业主选择权；业委会在2011年、2014年作出的涨价决定程序违法、增加了业主负担，应该撤销维持原来的标准。

据阿英介绍，在前两次提价的时候，小区业委会以及物业公司倾尽全力，也才拿到8000名同意票，早在2010年之前，根本不可能拿到双过半同意（从众规则）的业主选票。

业委会则认为，将“从众条款”列入议事规则不为法律所禁止，且当时包含该条款内容的《议事规则》在有钟村街道办事处、祈福居委会、部分业主的现场监督、见证下，经第三方会计师事务所进行过专业统计与报告，事前有通知，事中有见证，事后有备案，合法合理。阿英当时也未在异议期提出书面异议，现在才提出反对意见应该驳回。

一审法院认为，业委会在通过《业主大会议事规则》中关于“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票（此项规则已于2010年首次业主大会通过）”的决定时未对选票的真实性予以核实，亦未明确计算票数及票权的过程，且业委会成员中存在利益冲突情况，故两次业主大会的召开均违法，应予撤销。

但从第三方会计师事务所出具的报告业会鉴[2010]001号和业会鉴[2010]001号来看，表决结果符合法律要求的双过半规定。虽然业主对上述证据不予认可，却未能未提交其他证据对该两份报告的证明内容进行推翻，亦未举证证明通过该条款的《议事规则》存在程序违法之处，故对于其要求撤销该决定没有事实和法律依据，不予支持。

二审法院认为，会计师事务所出具的两份报告均有街道办、居委会、会计师事务所、业委会、业主、物业管理公司的代表作为见证人签名确认，足以证明“归众条款”表决通过的情况。而主张撤销权的业主未能充分举证，缺乏依据，对原审判决予以维持。

作为业主

自己的业主权利

有哪些？

小区哪些事项

需要业主共同决定？

哪些事项

与自己息息相关？

相信绝大部分人

都不太清楚

业主委员会

《民法典》第二百七十七条明规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

《民法典》明确业主可以设立业主大会，选举业主委员会，突出了业主在重大问题上一致决定的权利，用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。

比如经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金等。例如，有一些比较老的商品房，很多电梯或者共有财产的维修问题已经很突出了，现在只需要业委会共同决定就可以使用公共维修资金。对解决民生、提升品质有重要意义。

议事表决规则的变化

业主的建筑物区分所有权包括“专有权、共有权和成员权”三种，《民法典》第二百七十八条对业主的投票权作了新增和修改的规定，具体如下：

民法典第二百七十八条规定

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项（动钱动土），应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项（非动钱动土），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

法官释法

该条款是在《物权法》第七十六条的规定基础上修改而来。修改之后，将‘筹集建筑物及其附属设施的维修资金’等事项的表决方式从原来的“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”变更为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”且“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，使决议的作出更为慎重。

如在日常生活中，小区的维修资金的缴纳都是在购房时按照购房款的一定比例统一支付的，如果小区的维修资金被使用后，需要续交，就需要适用该规则来决定相关筹集事项。

另外，本条还明确“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决议事项，并需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

这就是说，例如小区公共区域，诸如土地、墙面等使用问题，都需要业主共同决定，不是物业或者业委会能单独决定，以此更好地保障业主的权利。

维修资金

《民法典》新增公维资金的适用范围和用途，《民法典》第二百八十一条第一款规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

同时该条第二款规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。该部分关于维修资金的归属、适用范围、用途以及紧急情况下的维修基金的使用的规定，明确了业主、行政管理部门、物业及开发商的权责，为维修基金的科学管理和有效使用提供了基本法治保障。