服务热线:
0571-87323123
当前位置:首页/ 日常管理
为什么是小区综合维修?

凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼,进行有计划成片维修,包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修,其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。

主要内容:

1、该片(幢)大部分严重损坏,或一般性损坏,需进行有计划成片维修的房屋;

2、需改变片(幢)面貌而进行计划维修工程。

主要特点:

规模较大,项目齐全,工期长,费用大。其基本要求是经过维修的成片(幢)房屋必须符合基本完好或完好房的标准


买了停车位,为啥还要交服务费?交了服务费,车辆受损谁负责?

业主买了停车位还要交服务费吗?答案是肯定的要交!这和业主买了房子要交物业费一样业主买了停车位也还需要交车位服务费!!


1614754774994509


业主买了停车位为啥还要交服务费?


关于车位服务费的问题,一直困扰着很多居民,一些人表示,明明自己买下了车位,为何还要交车位服务费?

事实上,买车位如同买房,所以,交车位服务费就如同交房子的服务费。房子的服务费是提供了小区绿化、清洁、安全等方面的服务,而车位服务费也差不多,主要是提供照明、监控以及清洁等服务。但物价局相关规定显示,车位管理费怎么交、交多少,应由业主与物业双方协商。

在实际使用中,经常遇到这样的情况:买了车位长时间没使用,比如没有居住,所以用不上车位,或者到外地出差了,那么这段时间,是否应该交车位服务费呢?

对此,物管方表示,即使没有用车位,也要交车位服务费,因为车库的设施设备维护费、人员管理费并没有减少。

物价局相关规定显示,这种情况还是由业主大会或者是业主直接与物业管理方协商。


交了服务费车辆受损找谁?


问题来了,如果交了车位服务费,是不是车辆出现问题就应该找物业负责呢?比如车辆被盗,或者被其他车剐蹭等。

然而,现实却是残酷的:车位服务费只是管理停车场的照明、设备维护以及清洁等方面的支出,这并不包含车辆的保管费用,也就是说物业不对车辆的安全负责。

实际情况是,如果出现被剐蹭等情况,通常物业只能调取监控录像来协助调查,这似乎已经是仁至义尽了……对此,相应法规也是这么规定的。汽车停放服务,管理者对在停车场内损伤的停放车辆,应当协助提供相关证据。

这其实跟小区住宅管理是一个道理,尽管小区有安全巡逻,但是家里财物被盗,如果物业正确履行了职责,那么,物业是没有责任的。


什么时候开始缴物业费?

一般情况下,大家都会购买小区的住宅。小区通常都会配有相应的物业公司。物业公司提供相应的物业服务,业主因此需要缴纳一定的物业费用。那么什么时候开始缴物业费??

1、 根据物业管理的相关规定,住宅实际交付之后,物业费由业主缴纳;如果房屋在没有交付前,物业费是由开发商缴纳的。开发商通常都会和购房在合同约定交房使用时间,而物业费从是按照约定的交房使用时间开始算的。因此我们在交房的次月就需要缴纳物业费了。

2、 有些开发商为了能够拥有充足的时间完成工程,通常会把合同上的交房时间延迟一些,因此实际上交房的时间可能会提前一些。其物业费通常是按照业主实际收房的时间算起的。即使业主没有按时收房,但是房屋所产生的费用也是需要业主承担的。


3、 如果是开发商没有及时通知业主收房,因此造成了业主延迟收房。一般这段时间的物业费用是由开发商缴纳的。如果业主收房的时候,发现了房屋出现了质量问题,那么房屋在整改的这段时间内,物业费用也是由开发商承担的。

4、 业主办理了入住手续,但并没有实际入住,也是需要缴纳相应的物业费用的。因为空置住宅在小区的物业管理范围之内,物业公司按照合同提供了相应的服务。不过按照规定空置住宅是可以减免相应的物业费用,如果业主长期不入住的话,如果提前和物业公司协商好。


维修资金对账单在哪里?

   问:我住的房屋是售后公房,在宝山区宝城二村。 2000年转为售后产权房后,八年来从未收到过维修资金对账单。请上海市房管局督察,并要求其出示这八年来维修资金的使用明细账。

   答:售后公房维修资金余额请向公积金中心查询或者登录公积金网站查询。可以致电962121进行投诉。

更换水泵咋用维修资金

   问:我是底楼住户,楼下是水泵房,每天噪音非常大。数次与物业沟通联系进行了维修,但效果不好。物业说是水泵年岁已久,可能需要更换马达,要全体业主2/3投票通过,同意动用维修资金才能更换。但是水泵就在我一家的楼下,对其他人没有影响,我估计投票不会通过。面对这样的情况,我们应该怎么办?有没有其他办法可以动用维修资金?

   答:该水泵是整个小区全体业主使用,还是只有你所居住的该幢房屋的业主使用?如果确实需要更换水泵,应由使用该水泵的业主进行表决后动用维修资金予以更新。具体操作可以向业委会进行反映,由他们出面组织相关业主进行表决。


哪些情况不能拒交物业费?哪些情况可拒交或少交?

日常生活中,买完房屋后,总免不了和小区物业打交道,业主与物业公司之间因各种问题产生纠纷矛盾的现象时有发生。例如:车辆停在小区内被盗,业主以物业管理不善为由拒交物业费;有些业主认为自己房屋存在防水不到位、地面有空鼓等质量问题,长期拖欠物业费。究竟什么情况下可以合理地拒交(少交)物业费呢?又有哪些情况不能拒交物业费?


1615868133521773


一、不可以拒交物业费的几种情况

1、邻居违章搭建、整改通知

案例:某物业公司从2016年开始负责奉贤某小区的物业管理。期间,业主王某因邻居擅自违章搭建而深受困扰,遂向物业反映。物业公司发出整改通知书并上报有关部门,但事情并未得到解决。王某认为物业公司未尽管理之责,故而拒交物业费。物业公司于今年3月诉至法院,要求王某支付物业费。

王某认为,物业公司有责任维护小区秩序,对于违章搭建的事情,物业可以强制拆除,但是事情一直没有解决。我认为物业公司没有尽到管理义务,我不同意支付物业费。

物业公司认为,在接到王某反映后,公司一方面向违章搭建的业主发出整改通知书,一方面向所在居委会、房管局、拆违办等政府部门沟通,请求解决此事。公司已经发出整改通知书并上报有关部门,尽到了管理义务,业主应按合同约定支付物业费用。

分析:按照诚实信用、等价有偿的原则,物业公司为业主提供了管理服务,业主理应向物业公司缴纳物业费。对于小区违章搭建,改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。收到投诉后,物业公司已采取了积极措施,向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下,又向有关职能部门进行了反映,证明其已经尽到了相应的通知、报告义务,且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权利,故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。在法院主持下,王某当场付清了欠缴的物业费。

2、车辆被盗

案例:2017年9月间,张某放在小区的电动车被盗丢失,张某认为其电动车被盗是由于小区物业公司的责任,遂向物业公司索赔,遭到物业公司拒绝。

随后,张某又要求以两年的物业费折抵赔偿款,物业公司一直未作答复。张某因此从2018年1月1日起至2019年12月30日期间,没有交纳物业费被物业公司诉至法院。

由于张某不能证明其电动车被盗是由于物业公司未履行约定义务,故张某以此为由不交物业费,法院不予支持。

分析:业主以“物品被盗”作为物业公司违约的事实,这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主交费义务。因此,车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。

3、房屋存在质量问题

房屋存在质量问题的,业主应向开发商主张权利,以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的,法院不予支持。

开发商交付的房屋存在质量问题,并非物业公司责任。虽然有些开发商会出具《住宅质量保证书》明确:“住户入住后,有关住宅质量的来信来访、投诉,由本公司委托某某物业负责处理”。但开发商仅仅委托物业公司处理来信来访、投诉,并未将房屋质量维修义务转移给物业公司,业主以此为由拒交物业费,没有法律依据。

4、业主未签订物业合同

物业管理服务中,业主大会或者业主委员会决定,对业主具有约束力。业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力,故对业主同样具有约束力。在合同履行期间,物业公司按约履行管理和服务义务,业主理应按合同约定支付物业费,而其以自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的,法院不予支持。

民法典对物业服务人的报酬请求权明确规定:

法条链接:《民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

二、可以拒交(少交)物业费的几种情况

1、新房、未开通用水用电

案例:2017年10月,李某购买了位于奉贤区某小区的一套新房。合同约定,开发商在交房时,供水、排水配套设施齐全,与城市公共供水、排水管网连接,且纳入城市供电网络并正式供电,由物业公司负责与业主对接、开通。2018年4月,开发商与某物业公司签订前期物业服务合同。2019年5月,李某前往物业公司办理收房等相关手续,发现房屋未开通用水、用电。同日,李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》。之后,李某一直未交纳房屋未使用期间的物业服务费。

此后,物公司以李某未交纳之前物业服务费为由,拒绝为其办理装修手续,且拒绝协助其开通用水、用电。双方经多次协商未果,于是,李某将物业公司诉至法院,请求判令物业公司接通房屋内的用水用电,赔偿其自收房之日至实际开通房屋用水用电之日止的物业服务费损失。

分析:本案涉及两类法律关系。李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》,系物业服务合同法律关系,双方对于物业费的交纳产生纠纷,系物业服务合同纠纷。物业公司拒不协助李某为房屋开通用水用电,并因此给李某造成损失,系侵权法律关系。用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利,物业公司不得以不开通用水、用电、用气或停水、停电、停气以达到促使一方当事人履行合同约定义务的目的。

本案中,购房合同已约定商品房交付时应保证供水、排水设备设施齐全,加之小区开通用水、用电的实际责任人系物业公司。李某于2019年5月至物业公司办理交房手续后,物业公司以其未交纳房屋空置期间的物业费为由拒绝为其开通用水,拒不出具供电工作函协助其开通用电,侵害了李某的合法民事权益,应当承担停止侵害、赔偿损失的侵权责任。

最终,法院判决:物业公司协助李某开通房屋的用水用电;按照签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费交纳标准,赔偿李某自收房之日至实际开通用水用电之日止的物业服务费损失。

法条链接:《民法典》第九百四十四条第三款:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

李某收房之前的物业服务费是否应该交纳?

需要。根据最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

司法实践中,对于业主虽未收房,但前期物业服务工作实际已展开的,视为前期物业服务协议已经生效。根据相关法律规定,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院也不予支持。

故本案中,在物业服务合同法律关系中,李某未收房前,房屋空置未使用也应当缴纳物业费,其不能以没有享受到物业服务为由拒付。也就是说,李某主张的侵权损失和物业公司主张的物业费是两个法律关系,两者互不冲突。不能因为侵权损失胜诉就排除了物业费交纳。

但鉴于物业公司在案中没有主张,故法院未予处理。

2、物业服务合同到期后未续约

如果物业服务合同到期后,物业公司拒绝移交物业管理权,而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期间物业费的,人民法院不予支持。

物业服务合同的权利义务终止后,虽然物业服务企业拒绝退出、移交,但双方之间的物业服务法律关系已经终止。物业公司再以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,没有法律依据。

3、物业公司对安全隐患采取放任态度

案例:某小区102房业主违章加建的玻璃顶棚对小区安全构成了一定隐患,马先生因此拒付物业费。诉讼中,物业公司不能出示曾向行政机关投诉反映的相关证据,也没有采取适当的合理、合法措施进行应对。

马先生的日常生活因此受到影响,其安全保障受到了较大妨碍,法院判决马先生酌情减交物业费。

分析:对物业管理区域内存在的违反治安、环保、装饰装修规范的行为,物业公司应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。否则,业主可行使瑕疵履行抗辩权,减少交纳物业费。

4、物业公司收取装修配合费

物业公司无论以何种理由向业主收取装修配合费,均没有法律依据。即使业主交纳了装修配合费,该行为也不应视为业主自愿交纳,物业公司应无条件退回该款项。

虽然有些装修配合费系根据业主公约施工管理规定部分收取的,收费对象大多是装修施工单位,但大多要业主预付或承担。在法律上,物业公司收取装修配合费没有依据,业主可以拒绝。已经收取的,应当退还。

三、以下几种情况可以拒交物业费 

1.物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起,而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼,因此延迟收楼的,业主可以拒绝交纳这段时间的物业费; 

2.物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;

3.物业公司擅自提高物业服务收费标准 ,业主对擅自提高的部分可以拒交; 

4.物业费标准不符合相关部门制定的物业服务收费办法,业主可拒交。 


版权所有 业委会第三方@2017-2023 业主大会浙ICP备17054595号
微信
咨询
电话
0571-87323123
顶部
cache
Processed in 0.007452 Second.