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如何处理好社区与物业、业委会的关系?东新街道让你“脑洞大开”!

发表时间:2018-11-06 17:35

     “新小区如何建立业委会?”“物业费收缴率低有什么办法?”……最近,下城东新街道“智汇论坛”精彩开讲,第一期讨论的主题就是社区管理难度大、居民利益涉及多的难题,东新园、水漾苑、长青苑、沁苑四个社区书记围绕“如何处理好社区与物业、业委会的关系”,结合各自的实际情况和治理经验,和街道其他社区分享管理办法,提出改进思路,让在座16个社区书记、主任“脑洞大开”,收到不少启发。

东新园社区:3+X形成社区治理最大合力



东新园社区近几年来不断探索“以3+X三方协调机制为抓手,不断落实为民办事长效机制。“3”是指社区、业主委员会和物业公司三方责任主体,“X”是针对具体所涉及的对象或者涉及的职能部门、共建单位、社会组织等相关部门。 “X”的加入更是丰富社区管理的多样性,真正实现“集思广义、民主抉择、整合资源、高效服务”的理念,同时社区充分发挥、引进、培育、监督和管理社会组织的作用。


       东新园社区车辆夜间停车保有量近4000辆,而车位却仅有1644个,四个大门每天出入车次统计达一万辆,路过小区车辆也越来越多,座落于小区主干道旁边的小学和幼儿园早晚接送车辆等更是加剧南向北的堵车严重性。经居、物、业三方商讨,并联系“X”(交警五中队、下城区建设局物业科、东新派出所、城市管理行政执法东新中队等)各方共同制定出台了东新园小区车辆管理方案草案,送交业主大会投票表决,投票率高达88.88%,赞成率达到91.16%,“3+X”方再积极落实措施,最终在这个大型小区完成并实现了自己的“交规”。如今,在容纳小区车辆的情况下,每年新增停车费百余万元,为小区后续新增监控安防系统、垃圾房改造等奠定基础。

水漾苑社区:“三位一体”共建和谐社区



为了能更好地为社区居民开展服务,水漾苑社区摸索出了社区、业主委员会、物业公司三方协调、相互依靠的“三位一体”的社区管理新模式。所谓“三位一体”,就是在社区党组织的统一领导下,社区居委会、业主委员会和物业公司围绕建设和谐社区的共同目标,充分发挥各自的优势,形成大事共商、资源共享、活动共办、有难共担、实事共做、共驻共建、共同发展。


       水印康庭小区的物业公司是二手物业,物业费的收缴率一直偏低,导致物业公司无法再继续运作,多次向业主委员会和社区提出调整物业费的要求。社区、业主委员会、物业协商决定分三步走:

第一步

把物业费的收缴情况粘贴到每个楼道口,把已经缴费的家庭用五角星标记,提前交的用红旗标记,并温馨告之业主,请大家核对物业费的缴费情况,是否有遗漏。告之书一贴出后,业主看看一个楼道大部分都交了,自己也不好意思拖欠物业费。


第二步

用优惠方式平稳过渡调整物业费。按照更换物业公司的合同约定,第一年物业费不变,第二年在得到业主认可后物业费由1.35元/平米.月调整为1.75元/平米.月。在与高盛物业总公司协商后,决定:如果业主在2014年5月1日前交纳物业费可以按原标准执行,如5月1日后执行,就按新标准执行。业主在看到告示后,纷纷在5月1日前主动到物业交纳费用。


第三步

对于多年不交的“老赖”,通过业主大会表决,居民公约进行处置。对于无理由拒不交物业费,并多次教育无效后,进行断水服务。业主委员会赋予物业断水服务的权利,社区做好中间协调的作用,同时整合社区的和事佬、律师等资源,多方协调,成功处理了9起多年不交物业费的老赖。目前业主的物业费收缴率已达到95%以上。

长青苑社区:被动化主动,真诚赢民心



长青苑社区电信巷小区是个老小区,有6幢房屋、22个单元,居民321户。社区于2009年底正式成立准物业。目前,尽管准物业收费仅仅按每平方每月0.15元计算,但居民已经习惯于庭院改善前的不交物业费,物业费收取一直很困难,而且准物业从事人员大都是公益性岗位人员,随着年份的增长,维护成本越来越多高,维修难度也越来越多大。


       针对以上难题,社区不断改进准物业服务与管理,物业费收缴连连攀升,去年收缴率达到了95%以上。一是就近利用专业资源。

一是就近利用专业资源。

       针对基础设施老旧与从业人员技术矛盾问题,聘用社区内其它小区专业物业公司电控门维护人员和临近社区信誉度高的维修、管道疏通人员,从而达到用工成本没有提高但服务质量却大有改善的效果,同时还能增加专业公司员工报酬,达到了社区、物业、员工三方共赢的效果。



二是社会组织参与调解。

       社区通过招募退休有专业维修技能的人士、社区律师、在职干部、和事佬成员、热心党员等成立第三方社会组织,由社区与第三方社会组织联合开展房屋漏水各种起因、责任认定及由此产生矛盾调解。


三是主动服务赢得居民信任。

       去年,对整个准物业小区例年居民所需的事件进行梳理,对反映最多的电信巷电控门、屋顶渗漏、遮阳蓬、屋顶下水管道进行检查、维修、疏通,统一维护降低了人工成本,使基础设施得到及早维护,延长使用寿命,也让居民感到社区服务的主动性,得到了老百姓的信任及拥护。

沁苑社区:党员带头维护小区建设



沁苑社区成立于2002年3月,现有住户2000余户。针对社区离退休老干部多、党员多的特点,在加强与物业、业委会沟通,形成建设社区强大力量的同时,结合每月15日的党员固定活动日,充分发挥党员模范先锋带头作用,助力社区解决管理难题。


       三塘沁园小区南面绿化带种菜现象屡禁不止,社区党委、物业、业委会三方共同通知书、温馨提示等收效不大,且由于该小区业委会成立不久,经费紧张,没有更多的人员经费用于补种绿化,社区党委懂脑筋想办法,结合每月党员固定活动日,集结在职党员及退休党员,协助物业公司补种苏丹草,不但节省了相关人员费用,还为党员活动搭建更大的平台,更能激励党员带头维护小区建设。


来源丨东新街道

编辑丨留白


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