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换物业只开一次业主大会，是否有效?

换物业只开一次业主大会，是否有效？（无效，业委会直接启动换物业，程序不合法，请见红字）

住宅小区内哪些事项属于重大事项？

表决比例如何计算？

如何认定“业主”身份？

案情回顾

2020年10月下旬，湖南省长沙市芙蓉区天心华庭小区第一届业主委员会成立。

2020年11月8日-11日，小区的三位业主委员会成员先后提议因小区安全问题建议召开业主大会，选聘新的物业公司。

2020年12月1日，业委会在小区各楼栋电梯间张贴发布了《信息提示》，表示需重新确定新的物业服务公司，除原物业服务公司外，还需邀请其他公司参与。

2020年12月1日，小区业委会召开业委会第2次会议，讨论拟定选聘物业服务公司方案，会议决定采用协议方式选聘物业服务公司，协议方式为向社会邀请物业服务公司，业委会择优选择三家物业服务公司后交由业主大会，由业主投票选举一家为小区物业服务公司。

2020年12月5日，业委员第3次会议，确定入围三家物业公司。

2020年12月6日，业委会发布召开业主大会公告，随后进行了业主投票，经统计同意深圳市某物业发展有限公司及其物业服务合同得票最高。

随后部分业主以“剥夺业主表决权”“招标程序违法”为由向人民法院提起诉讼。

法院判决

该案一审判决后，业主委员会上诉至湖南省长沙市中级人民法院，2021年11月25日长沙市中级人民法院做出（2021）湘01民终7587号《民事判决书》，认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。

即由业主大会表决决定是否选聘和解聘物业服务企业。

从本案情况来看，华庭小区业委会召开业委会会议，决定采用协议方式选聘物业服务公司，协议方式为向社会邀请物业服务公司，业委会择优选择三家物业服务公司后交由业主大会，由业主投票选举一家为小区物业服务公司。

故涉案小区此次选聘和解聘物业服务企业启动程序并非由业主大会表决决定，而是由业委会直接决定启动，违反了上述法律的规定，系启动程序不合法。

因启动程序不合法，按此程序确定选聘和解聘物业服务企业的决定，属于无效民事法律行为，应予撤销。

普法时间

Q1：住宅小区内哪些事项属于重大事项？

答：根据《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定:

（一）制定和修改业主大会议事规则

《业主大会议事规则》主要包括业主大会怎么召开、议事内容、投票的方式和流程等内容。

（二）制定和修改管理规约

《管理规约》就是小区内的“宪法”，规定业主的权利与义务，包括公共秩序维护、共同费用的分摊、专有部分的合理使用等内容。

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员

业主大会选举业主委员会（简称业委会），作为业主大会的执行机构，执行业主大会的各项重大决策；做出并组织实施部分无需业主大会共同表决的事项决定。

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

若大多数业主都对物业服务企业的服务不满意，则需通过业主大会表决决定是否更换物业服务企业，也需要由业主大会表决决定采取何种方式选聘哪种规模的物业服务企业，或决定业主自主管理。

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金

使用全体业主的住宅专项维修资金用于增加共用设施、修复漏水、修复墙面、维修或增加监控等，都要经过业主大会表决同意后才能实施。

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金

专项维修资金用完了之后，仍不够维修费用，需要再筹集，则需要业主大会表决确定筹集标准后再实施筹集行为。

（七）改建、重建建筑物及其附属设施

需要对原有建筑进行改造，或年久失修需要重建，或需改建或重建电动车停放处充电点、改造小区电容电路等。

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动

将小区公共架空层、楼面、公共场地出租用于设置广告、停车收费等经营活动的，需由业主大会表决同意是否出租，并同意收益分配方案。

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

Q2：表决比例如何计算？

答：根据《民法典》的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。上述规定也就是我们常说的需“双2/3”业主参与表决的由来。

决定《民法典》第二百七十八条规定的“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”、“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”三个事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

举例：小区共有可表决业主人数300名，专有部分面积共6万平方米。那么，参加业主大会表决的人数应当大于等于200人，并且参与表决的业主的专有面积总和大于等于4万平方米，业主大会表决的内容方才有效。

若要表决“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”事项，则需要参与表决的至少“双过半”同意，应至少由200人×½ =100人、4万㎡×½=2万㎡表决同意；

若要表决“利用共有部分从事经营活动”事项，则需要参与表决的至少“双四分之三”同意，应至少由200人×¾=150人、4万㎡×¾=3万㎡表决同意。

若未达到上述最低参与比例，则业主大会表决的内容均为无效决议，也不得作为后期执行的依据。

Q3：如何认定“业主”身份？

答：《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。

《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节（《民法典》物权编）规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”

Q4：目前，经常出现因业主身份无法确定，导致人民法院判决表决无效的情况，有没有更好的办法，解决表决时业主身份认定难的问题？

答：可以在业主参与表决时出示相关产权证明，证实属于登记的业主本人的再行使投票权利。

资料来源：业委会资讯公众号

如有侵权，可联系删除

有了业委会，我们的家园将发生哪些改变？

为了社会稳定、和谐地发展，政府加大推进成立业主委员会的力度，让业主委员会代表业主行使监督权，传达业主诉求，维护业主合法利益。

然而在现实，成立业主委员会过程中仍然曲折，历尽艰辛，在业委会成立过程中，最难的事情是什么呢？

不是成立业委会本身，而是如何把所有的家人们组织起来。大家不在一个单位，没有一个权威的个人，没有什么强制的力量，很容易相互观望与等待，出现人人有责、人人不负责的局面。

社区治理人士分析有如下原因：

1.小区居民来自五湖四海，社会各个阶层，早出晚归互不相识，互不交往，相互间信任缺失，对成立业主委员会参于度不足，对候选人不了解不信任。

2.居民维权意识薄弱，事不关己高高挂起，不能形成有效的凝聚力。

3.业主委员会是代表全体业主利益出发，必然与无良的物业服务公司存在利益等各方面冲突，无良的物业定会设置种种障碍阻止成立业主委员会。

4.政府有关部门不作为或乱作为，个别工作人员与物业共谋私利，阻碍业主委员会成立。

5.政府的宣传力不足，居民参与度不高，让热心公益的业主失去信心。

6.个别业主为己私利，公德心散失、暗中帮助物业破坏成立业主委员会。

7.物业对热心公益的业主采取收买、打击、污蔑、人身攻击等破坏成立业主委员会。

亲爱的家人们，你怎么看？

实际上大多数人的想法依然是：

反正你们去争，争不到也没有进一步损失，万一获利也少不了我这一份。

所以辩证的看，我们有时候做的就是搭便车行为，然而，这种行为可取吗？业委会资讯呼吁更多的业主，加入到实际有效的行动中来。

你们的支持和加入，是业委会筹备组所有成员的定海神针！

不然，松散的组织，会随着时间的流逝而消亡。

拖延的时间越久，大家的信心就慢慢消磨，就会逐步瓦解，直到谁都不再过问。

亲爱的家人们，

你们知道有了业委会

生活会有什么改变吗？

听小编来唠一唠！

1.有了业主委员会：根据《物业管理条例》规定：“公共收益归全体业主所有”。如：停车费、架空层出租费、场地出租费、广告费等等几百万元巨款，从物业手中清算回来，造福于每位业主。

2.有了业主委员会：监督、检查水电公摊费，做到合理分摊。

3.有了业主委员会：增加小区配套，设置老人活动中心、健身房、室内儿童乐园。

4.有了业主委员会：团结所有业主，全力争回公共配套——业主活动会所（售楼部）、游泳池、物业用房等。

5.有了业主委员会：增加小区探头，确保业主居住安全。

6.有了业主委员会：审查地下车库是否被物业多划出车位？是否已经被非法销售？是否有人防车位存在？

7.有了业主委员会：审查清算属于业主的公共财产，减轻业主经济负担。

8.有了业主委员会：如果物业违法违规，中饱私囊，造成居住安全受到危及，可以给予整改到位，确保业主生命及财产安全。

9.有了业主委员会：坚决捍卫与保护每位业主合法权益不被侵害。

10.有了业主委员会：当业主家中遇到困难时，业主委员会伸出有力之手给予援助解决。

11.有了业主委员会：监督物业各项服务工作，认清服务性质，端正服务态度，制止物业违法违规行为。

12.有了业主委员会：一切以广大业主利益出发，实现业主当家做主人。

13.有了业主委员会：业主花钱得到应有的服务与尊重，生活在公正、平等、安全、和谐、美丽的宜居环境中。

想要收回属于我们的一切权益

我们的车库、我们的游泳池、

我们的活动会所、我们的公共收益等

必须先成立业主委员会

通过业委会组织名正言顺地拿回

属于所有家人们的东西

最后的最后

请为这群可爱的家人们点赞

请看到他们在背后默默无闻的付出

请听到所有家人们想要家的归属感的心声

请支持业委会筹备组的工作

请为他们投上您宝贵的一票

这看似是一件很简单的事

但是少了其中任何一个您

都成立不了！

主编：王梦乐

什么是业主大会？

一、业主大会性质
代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的一个自治性组织。

二、业主大会组成人员

业主大会筹备组（由业主代表、建设单位组成）

三、业主大会物业区域划分

1、一个物业管理区域成立一个业主大会；

2、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；

3、具体办法由省、自治区、直辖市制定。

四、业主大会成立方式

1、业主在地方人民政府有关部门、居委会的指导和协助下设业主大会；

2、选举业主委员会；

3、只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，可不成立业主大会，由业主共同履行职责

五、业主大会投票权

业主的投票权数，由专有部分面积和业主人数确定。

六、业主大会共同决定事项

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

七、业主大会决定通过方式

1、以上业主共同决定事项第1-5条和第9条，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2、以上业主共同决定事项第6-8条，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

——《民法典》第278条

八、业主大会会议类型

1、定期会议（一年至少一次）；

2、临时会议（需要召开临时会议的规则和事项详见下面内容）。

九、业主大会开会形式

1、集体讨论的形式；

2、书面征求意见的形式

十、业主大会如何召开

1、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；

2、经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议；

3、会议召开15日前通知全体业主；

4、业主大会会议，同时告知相关的居民委员会。

十一、业主大会临时会议的启动

1、经专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议的；

2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

3、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

十二、业主大会参会人数

1、业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。

2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会也能刻制公章吗？

何为业主大会？何为业主委员会？

1、业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

2、业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。先有业主大会后有业主委员会，业主委员会是执行业主大会决定事项的机构。

如何使用业主大会和业主委员会印章？

两枚印章使用的区别是：住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十一条中规定：

1、使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定。

2、使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定：业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

由此可见，“业主大会”当然可以刻制公章！

更换物业，需要什么法律依据？有哪些程序？

如果对物业的服务不满意，

业主可以自行更换物业，

除了要知道更换物业的流程，

还有必要知道更换物业的法律依据。

一、业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业

依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业服务企业的权利，同时也是更换物业服务企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

法律依据：

1.《民法典》第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：

（四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

2.《民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

3.《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业。

需要注意的是，小区业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业服务企业。

二、更换物业服务企业的条件

更换物业服务企业的条件有：

1.法定解除。即物业服务企业丧失一定的经营资格时，所签订的《物业服务合同》自动解除。

2.约定解除。当《物业服务合同》所约定的事由出现造成需要更换物业服务企业，可以由业主委员会根据《物业服务合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业服务企业的合同。

3.业主行使任意解除权。《民法典》第九百四十六条【业主合同任意解除权】规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

三、更换物业企业所需程序

业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

（1）拟订《物业服务企业选聘方案》，确定采取公开招标或邀请招标方式。

（2）召开业主大会表决：续聘或重新选聘物业服务企业。业主大会决定另行选聘物业服务企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。

如重新选聘物业，授权业主委员会组织招标。

（3）向全体业主征集选聘工作成员，组建选聘工作小组。

（4）发布招标信息。

（5）协商物业服务等级和收费标准，公共收益分配等事项。

（6）选聘工作小组推荐中标候选人名单。

（7）中标候选人答辩会。

（8）公示物业服务合同（表决稿）。

（9）中标候选人路演。

（10）业主大会最终确定中标人。

（11）签订物业服务合同。

（12）物业服务合同备案。

更换物业公司是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开、决议尤为重要。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中必须保证广大业主的知情权

1.业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

2.评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

3.评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

4.中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

五、招标前办理备案工作

在招标前，作为业主大会的执行机构，业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

1.业主大会决议；

2.招标公告或者投标邀请书；

3.招标文件；

4.法律、法规规定的其他资料。

业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

六、更换物业服务企业后需要交接的资料

根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括：

1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料；

2.设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料；

3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4.物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取；如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。

七、原物业拒绝退出造成业主损失的应当赔偿

《民法典》第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。