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买了停车位,为啥还要交服务费?交了服务费,车辆受损谁负责?

业主买了停车位还要交服务费吗?答案是肯定的要交!这和业主买了房子要交物业费一样业主买了停车位也还需要交车位服务费!!


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业主买了停车位为啥还要交服务费?


关于车位服务费的问题,一直困扰着很多居民,一些人表示,明明自己买下了车位,为何还要交车位服务费?

事实上,买车位如同买房,所以,交车位服务费就如同交房子的服务费。房子的服务费是提供了小区绿化、清洁、安全等方面的服务,而车位服务费也差不多,主要是提供照明、监控以及清洁等服务。但物价局相关规定显示,车位管理费怎么交、交多少,应由业主与物业双方协商。

在实际使用中,经常遇到这样的情况:买了车位长时间没使用,比如没有居住,所以用不上车位,或者到外地出差了,那么这段时间,是否应该交车位服务费呢?

对此,物管方表示,即使没有用车位,也要交车位服务费,因为车库的设施设备维护费、人员管理费并没有减少。

物价局相关规定显示,这种情况还是由业主大会或者是业主直接与物业管理方协商。


交了服务费车辆受损找谁?


问题来了,如果交了车位服务费,是不是车辆出现问题就应该找物业负责呢?比如车辆被盗,或者被其他车剐蹭等。

然而,现实却是残酷的:车位服务费只是管理停车场的照明、设备维护以及清洁等方面的支出,这并不包含车辆的保管费用,也就是说物业不对车辆的安全负责。

实际情况是,如果出现被剐蹭等情况,通常物业只能调取监控录像来协助调查,这似乎已经是仁至义尽了……对此,相应法规也是这么规定的。汽车停放服务,管理者对在停车场内损伤的停放车辆,应当协助提供相关证据。

这其实跟小区住宅管理是一个道理,尽管小区有安全巡逻,但是家里财物被盗,如果物业正确履行了职责,那么,物业是没有责任的。


什么时候开始缴物业费?

一般情况下,大家都会购买小区的住宅。小区通常都会配有相应的物业公司。物业公司提供相应的物业服务,业主因此需要缴纳一定的物业费用。那么什么时候开始缴物业费??

1、 根据物业管理的相关规定,住宅实际交付之后,物业费由业主缴纳;如果房屋在没有交付前,物业费是由开发商缴纳的。开发商通常都会和购房在合同约定交房使用时间,而物业费从是按照约定的交房使用时间开始算的。因此我们在交房的次月就需要缴纳物业费了。

2、 有些开发商为了能够拥有充足的时间完成工程,通常会把合同上的交房时间延迟一些,因此实际上交房的时间可能会提前一些。其物业费通常是按照业主实际收房的时间算起的。即使业主没有按时收房,但是房屋所产生的费用也是需要业主承担的。


3、 如果是开发商没有及时通知业主收房,因此造成了业主延迟收房。一般这段时间的物业费用是由开发商缴纳的。如果业主收房的时候,发现了房屋出现了质量问题,那么房屋在整改的这段时间内,物业费用也是由开发商承担的。

4、 业主办理了入住手续,但并没有实际入住,也是需要缴纳相应的物业费用的。因为空置住宅在小区的物业管理范围之内,物业公司按照合同提供了相应的服务。不过按照规定空置住宅是可以减免相应的物业费用,如果业主长期不入住的话,如果提前和物业公司协商好。


维修资金对账单在哪里?

   问:我住的房屋是售后公房,在宝山区宝城二村。 2000年转为售后产权房后,八年来从未收到过维修资金对账单。请上海市房管局督察,并要求其出示这八年来维修资金的使用明细账。

   答:售后公房维修资金余额请向公积金中心查询或者登录公积金网站查询。可以致电962121进行投诉。

更换水泵咋用维修资金

   问:我是底楼住户,楼下是水泵房,每天噪音非常大。数次与物业沟通联系进行了维修,但效果不好。物业说是水泵年岁已久,可能需要更换马达,要全体业主2/3投票通过,同意动用维修资金才能更换。但是水泵就在我一家的楼下,对其他人没有影响,我估计投票不会通过。面对这样的情况,我们应该怎么办?有没有其他办法可以动用维修资金?

   答:该水泵是整个小区全体业主使用,还是只有你所居住的该幢房屋的业主使用?如果确实需要更换水泵,应由使用该水泵的业主进行表决后动用维修资金予以更新。具体操作可以向业委会进行反映,由他们出面组织相关业主进行表决。


哪些情况不能拒交物业费?哪些情况可拒交或少交?

日常生活中,买完房屋后,总免不了和小区物业打交道,业主与物业公司之间因各种问题产生纠纷矛盾的现象时有发生。例如:车辆停在小区内被盗,业主以物业管理不善为由拒交物业费;有些业主认为自己房屋存在防水不到位、地面有空鼓等质量问题,长期拖欠物业费。究竟什么情况下可以合理地拒交(少交)物业费呢?又有哪些情况不能拒交物业费?


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一、不可以拒交物业费的几种情况

1、邻居违章搭建、整改通知

案例:某物业公司从2016年开始负责奉贤某小区的物业管理。期间,业主王某因邻居擅自违章搭建而深受困扰,遂向物业反映。物业公司发出整改通知书并上报有关部门,但事情并未得到解决。王某认为物业公司未尽管理之责,故而拒交物业费。物业公司于今年3月诉至法院,要求王某支付物业费。

王某认为,物业公司有责任维护小区秩序,对于违章搭建的事情,物业可以强制拆除,但是事情一直没有解决。我认为物业公司没有尽到管理义务,我不同意支付物业费。

物业公司认为,在接到王某反映后,公司一方面向违章搭建的业主发出整改通知书,一方面向所在居委会、房管局、拆违办等政府部门沟通,请求解决此事。公司已经发出整改通知书并上报有关部门,尽到了管理义务,业主应按合同约定支付物业费用。

分析:按照诚实信用、等价有偿的原则,物业公司为业主提供了管理服务,业主理应向物业公司缴纳物业费。对于小区违章搭建,改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。收到投诉后,物业公司已采取了积极措施,向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下,又向有关职能部门进行了反映,证明其已经尽到了相应的通知、报告义务,且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权利,故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。在法院主持下,王某当场付清了欠缴的物业费。

2、车辆被盗

案例:2017年9月间,张某放在小区的电动车被盗丢失,张某认为其电动车被盗是由于小区物业公司的责任,遂向物业公司索赔,遭到物业公司拒绝。

随后,张某又要求以两年的物业费折抵赔偿款,物业公司一直未作答复。张某因此从2018年1月1日起至2019年12月30日期间,没有交纳物业费被物业公司诉至法院。

由于张某不能证明其电动车被盗是由于物业公司未履行约定义务,故张某以此为由不交物业费,法院不予支持。

分析:业主以“物品被盗”作为物业公司违约的事实,这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主交费义务。因此,车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。

3、房屋存在质量问题

房屋存在质量问题的,业主应向开发商主张权利,以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的,法院不予支持。

开发商交付的房屋存在质量问题,并非物业公司责任。虽然有些开发商会出具《住宅质量保证书》明确:“住户入住后,有关住宅质量的来信来访、投诉,由本公司委托某某物业负责处理”。但开发商仅仅委托物业公司处理来信来访、投诉,并未将房屋质量维修义务转移给物业公司,业主以此为由拒交物业费,没有法律依据。

4、业主未签订物业合同

物业管理服务中,业主大会或者业主委员会决定,对业主具有约束力。业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力,故对业主同样具有约束力。在合同履行期间,物业公司按约履行管理和服务义务,业主理应按合同约定支付物业费,而其以自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的,法院不予支持。

民法典对物业服务人的报酬请求权明确规定:

法条链接:《民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

二、可以拒交(少交)物业费的几种情况

1、新房、未开通用水用电

案例:2017年10月,李某购买了位于奉贤区某小区的一套新房。合同约定,开发商在交房时,供水、排水配套设施齐全,与城市公共供水、排水管网连接,且纳入城市供电网络并正式供电,由物业公司负责与业主对接、开通。2018年4月,开发商与某物业公司签订前期物业服务合同。2019年5月,李某前往物业公司办理收房等相关手续,发现房屋未开通用水、用电。同日,李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》。之后,李某一直未交纳房屋未使用期间的物业服务费。

此后,物公司以李某未交纳之前物业服务费为由,拒绝为其办理装修手续,且拒绝协助其开通用水、用电。双方经多次协商未果,于是,李某将物业公司诉至法院,请求判令物业公司接通房屋内的用水用电,赔偿其自收房之日至实际开通房屋用水用电之日止的物业服务费损失。

分析:本案涉及两类法律关系。李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》,系物业服务合同法律关系,双方对于物业费的交纳产生纠纷,系物业服务合同纠纷。物业公司拒不协助李某为房屋开通用水用电,并因此给李某造成损失,系侵权法律关系。用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利,物业公司不得以不开通用水、用电、用气或停水、停电、停气以达到促使一方当事人履行合同约定义务的目的。

本案中,购房合同已约定商品房交付时应保证供水、排水设备设施齐全,加之小区开通用水、用电的实际责任人系物业公司。李某于2019年5月至物业公司办理交房手续后,物业公司以其未交纳房屋空置期间的物业费为由拒绝为其开通用水,拒不出具供电工作函协助其开通用电,侵害了李某的合法民事权益,应当承担停止侵害、赔偿损失的侵权责任。

最终,法院判决:物业公司协助李某开通房屋的用水用电;按照签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费交纳标准,赔偿李某自收房之日至实际开通用水用电之日止的物业服务费损失。

法条链接:《民法典》第九百四十四条第三款:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

李某收房之前的物业服务费是否应该交纳?

需要。根据最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

司法实践中,对于业主虽未收房,但前期物业服务工作实际已展开的,视为前期物业服务协议已经生效。根据相关法律规定,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院也不予支持。

故本案中,在物业服务合同法律关系中,李某未收房前,房屋空置未使用也应当缴纳物业费,其不能以没有享受到物业服务为由拒付。也就是说,李某主张的侵权损失和物业公司主张的物业费是两个法律关系,两者互不冲突。不能因为侵权损失胜诉就排除了物业费交纳。

但鉴于物业公司在案中没有主张,故法院未予处理。

2、物业服务合同到期后未续约

如果物业服务合同到期后,物业公司拒绝移交物业管理权,而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期间物业费的,人民法院不予支持。

物业服务合同的权利义务终止后,虽然物业服务企业拒绝退出、移交,但双方之间的物业服务法律关系已经终止。物业公司再以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,没有法律依据。

3、物业公司对安全隐患采取放任态度

案例:某小区102房业主违章加建的玻璃顶棚对小区安全构成了一定隐患,马先生因此拒付物业费。诉讼中,物业公司不能出示曾向行政机关投诉反映的相关证据,也没有采取适当的合理、合法措施进行应对。

马先生的日常生活因此受到影响,其安全保障受到了较大妨碍,法院判决马先生酌情减交物业费。

分析:对物业管理区域内存在的违反治安、环保、装饰装修规范的行为,物业公司应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。否则,业主可行使瑕疵履行抗辩权,减少交纳物业费。

4、物业公司收取装修配合费

物业公司无论以何种理由向业主收取装修配合费,均没有法律依据。即使业主交纳了装修配合费,该行为也不应视为业主自愿交纳,物业公司应无条件退回该款项。

虽然有些装修配合费系根据业主公约施工管理规定部分收取的,收费对象大多是装修施工单位,但大多要业主预付或承担。在法律上,物业公司收取装修配合费没有依据,业主可以拒绝。已经收取的,应当退还。

三、以下几种情况可以拒交物业费 

1.物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起,而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼,因此延迟收楼的,业主可以拒绝交纳这段时间的物业费; 

2.物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;

3.物业公司擅自提高物业服务收费标准 ,业主对擅自提高的部分可以拒交; 

4.物业费标准不符合相关部门制定的物业服务收费办法,业主可拒交。 


什么是违章搭建?有哪些形式?如何界定?由哪个部门管?

关于违章搭建的界定


目前,法律法规对违章搭建没有权威的定义,一般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在大量的法律、法规或规章中,据不完全统计有20个以上,例如:《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电力法》、《畜牧法》、《市容管理条例》等等。

违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准,应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。


住宅区域内违章搭建的形式


为了经济利益,违章搭建的形式多种多样,常见的有:

1、在屋顶建设的违章搭建,如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋,或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房,或者将屋面升高等;

2、在一楼庭院内的建筑物、构筑物,如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等;

3、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物,如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等;

4、违反业主公约安装的设施,如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等;

5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。

违章搭建的形式无法列举穷尽。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定:物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变物业的规划用途;

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;

(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;

(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;

(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;

(九)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;

(十)破坏或者擅自改变房屋外观;

(十一) 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”


违章搭建由哪个部门管


管理违章搭建的婆婆很多,在举报违章搭建时一定要找对监管部门。法律、法规在规定禁止性规定的同时,也相应的规定了处理违法搭建的部门。例如:

《城市规划法》第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

《防洪法》规定,未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照有关水行政主管部门审查批准的位置、界限,在河道、湖泊管理范围内从事工程设施建设活动的,由由县级以上人民政府水行政主管部门或者由流域管理机构按照国务院水行政主管部门规定的权限处罚。

《南京市城市治理条例》第二十四条规定:“发现正在建设的违法建设行为,城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门应当立即责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的,由市、区、县人民政府责成有关部门查封施工现场,实施强制拆除。


相关权利人对

违章搭建行为的救济方式

对于违章搭建行为,相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人可以行驶以下权利进行救济:

1、相邻业主投诉权。对于违章搭建行为,相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉,请求有关部门予以拆除,以排除妨碍,同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。

2、相邻业主诉讼权。违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的,相邻业主有权依据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼,请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。

3、业主委员会权责。业主委员会,有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止,并及时向有关行政部门进行报告,对于侵害业主共同利益的行为,还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉,请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。

4、物业公司权责。物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止,并及时向有关行政部门进行报告,对于妨碍物业管理的行为,还可以依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉,请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。


物业公司

处理违章搭建的义务


物业企业应当加强对物业管理区域的管理,发现违章搭建行为,有义务依据《物业管理条例》第四十六条、《江苏省物业管理条例》第六十七条规定等法规的规定进行劝阻、制止,并及时向有关行政管理部门报告。

也就是说,在遇到业主违章装修搭建时,物业公司一般应积极履行三项义务:一对违章装修行为进行劝阻;二是对违章搭建行为进行制止;三是及时报告有关行政主管部门。

物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,可以向法院起诉业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的。但是需要注意的是,这一点是物业公司的权利,而不是义务。


物业公司

无权强拆违章搭建


遇到违章搭建,相邻业主首先想到的是投诉到物业,要求物业进行处理。但是物业公司并不是行政机关,没有法律的授权,无权采取强制措施。因为对违章搭建采取拆除等强制行为必须由行政机关依据行政法规定的程序进行,或者由法院依法强制执行,除此之外其他任何人都不可以进行强拆,否则应当赔偿损失。

案例一:物业强拆违章建筑,法院判决赔偿业主损失

2001年6月13日,南京市民张小阜女士购了一处住房,并与苏宁物业公司(下称苏宁公司)签订了物业管理合约。7月16日,张小阜请工人对新房进行装修。在此过程中,她在内厨房外北阳台上,用轻钢龙骨材料搭建了一间约8.5平方米的厨房,且进行了内外装修,但该房系违章建筑。

同年9月27日傍晚,负责小区物业管理的苏宁公司的保安人员来到张的新房,限装修工黄某5分钟内离开房间。黄某离开后,苏宁公司的有关人员将张家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第二天上午,张小阜找到物业公司负责人交涉未果。当日晚6时许,苏宁公司的邱某带领该公司数人,从张小阜邻居的窗口跳入张家北阳台,将其违章搭建的厨房全部砸毁,厨房内的生活设施及物品全部被毁坏。

事后,张小阜与苏宁公司多次交涉未果,遂于2001年10月11日将对方告上法庭,要求判令苏宁公司赔偿物品损失费2.3万元、精神损失费5000元,并要求被告承担本案全部诉讼费。

南京市鼓楼区法院受理此案后,先后两次开庭审理此案。庭审中,苏宁公司首先提出,诉状中所称在外阳台上搭建的厨房是违章建筑,张小阜也未提供相应的证据证实损害行为就是该公司所为。据此,苏宁公司不清楚张小阜起诉的依据是什么。此外,对张小阜要求赔偿精神损失费没有法律依据,故请求法院驳回原告的诉讼请求。

张小阜指出,自己对搭建的厨房是违章建筑不持异议,但苏宁公司无权拆除违建,并坚称厨房及室内物品就是对方强行拆除并毁坏的。她认为,由于苏宁公司的损害行为,毁坏了自家外厨房自来水管及厨房排油烟气管等。由于自来水管损坏漏水,还造成邻居家厨房、餐厅装潢受损,费用高达4685元,要求苏宁公司一并赔偿。

南京市鼓楼区法院对张小阜损坏现场进行了实地勘查,并委托评估机构对所建厨房的建材价值、人工费用及厨房内的生活设施、物品进行了财产评估,鉴定结论总损失额为1.2万元。该院经审理后认为:张小阜搭建的厨房虽系违章建筑,应当拆除,但该权利应由行政主管部门行使,苏宁公司作为物业管理部门,无权行使此权利。作为厨房的搭建人,张小阜投入的建筑材料、人工费用及厨房内的生活设施、物品系其合法财产,理应受法律保护。苏宁公司擅自闯入对方民宅,毁坏财物属不法侵害行为。该公司的侵害行为与原告财物受损有直接的因果关系,由此所造成的损失理应予以全部赔偿,具体赔偿数额以鉴定结论为准。


物业公司是否有权以自己名义起诉业主

要求拆除违章搭建?


这个问题长期存在争议,在司法实践中也存在相反的判决,支持的法院认为违章搭建行为损害了全体业主的利益,妨害了物业管理秩序,物业公司作为提供物业管理服务的主体,维持物业管理区域的秩序是其合同义务之一,因此物业公司当然有起诉违章搭建业主的主体资格。反对的观点认为,虽然违章搭建行为损害了全体业主的利益,但是并未损害物业公司的利益,故物业公司无起诉主体资格。笔者同意第一种意见。

但是需要注意的是,法律、法规对于违章搭建行为的界定是概括性的,尤其缺乏专门针对城市物业管理区域内的违章搭建行为的界定,这就需要在《房屋销售合同》、《(前期)物业管理服务合同》或者《业主(临时)公约》中对违章搭建行为进行约定。


案例二:业主违章搭建构筑物,物业起诉拆除获法院支持

杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢,为让家人住得舒心,杨先生精心装修,花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇,把靠南的二楼露台、三楼阳台作了封闭,更为了多利用空间,把靠北的阳台一并封闭,并在封闭的玻璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙,杨先生又突发奇想,将屋外靠墙的草地改造了一座古香古色的全木质凉亭,准备夏天乘凉,冬日小憩。

随着装修完工,杨先生准备享受劳动成果时,却收到物业公司的通知,要求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭,为此双方争执不下。物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件,将杨先生告上了法庭。松江区人民法院审理后认为,被告杨先生的行为违反了 《业主临时管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建建筑物的规定,判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。


案例三:业主违章搭建构筑物,物业起诉拆除获法院支持

王敏系万科星园小区9号楼X房屋的业主,自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私自搭建构筑物,北京万科物业认为,王敏的行为严重侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益,现诉至法院要求:判令王敏拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。

王敏辩称:不同意原告的诉讼请求。理由是:程序上万科物业提交的证据物业管理合同的期限是到2013年12月31日,以及到期,万科星园小区涉及违建比较普遍,应当追加所有违建业主都应作为本案共同被告。事实上王敏之所以在二层露台上搭建,是为了解决冬季保温的问题,不存在损害其他业主利益的情况,在购买该房屋时前手业主已和业主进行过沟通,物业公司同意在个人露台上搭建。

法院审理后认为:万科星园小区业主大会与原告签订了《万科星园物业服务合同》,且合同期满后原告仍为该小区提供物业服务,原、被告间已形成事实上的物业服务关系。被告系X室的所有权人,万科星园业主委员会制定了《万科星园物业管理规约》,被告作为万科星园小区业主,亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求,有法律及事实依据,本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条之规定,判决被告王敏于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。案件受理费三十五元,由被告王敏负担。


物业公司

处理违章注意事项


1、通过《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件明确对违章搭建行为进行界定,对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定,明确物业企业的诉讼主体资格。

2、加强装修管理,对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位的装修加强巡视,一旦发现破坏房屋承重结构或违章搭建的苗头应当及时制止,防止其他业主效仿,否则一旦形成违章搭建的风气将无法制止,最终必将招致更过业主的不满。方法上可以通过限制装修人员或装修材料进入施工现场的方式制止违章搭建,并及时向有关部门报告。

3、联合业主委员会或社区工作人员耐心做好违章搭建业主的说服工作,说服不成功的应当及时向业主发出整改通知书,并向相关部门报告,向相邻业主通告,获取其他业主的支持。

4、物业企业接受的是全体业主的委托,维护全体业主的利益。在物业管理区域内进行违章搭建,侵害了其相邻各方的正当利益,物业管理企业有义务予以劝阻、制止和及时报告。实践中物业公司在履行上述三项义务时都必须保留好相关的证据,如果物业管理企业履行了上述义务却没有留下相关凭据,则可能日后成为其他业主拒交管理费的理由或被业主认为疏于管理。

5、虽然物业管理相关规定为物业管理企业设定了相关义务,却并没有赋予物业管理企业行政执法权,因此物业企业应慎重采取强制拆除措施。


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